Новые правила для собственников недвижимости в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила для собственников недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоквартирный дом ставят на кадастровый учёт после того, как он вводится в эксплуатацию. Для этого застройщик должен обратиться в гостехнадзор, пройти проверку, также получить разрешение на ввод в эксплуатацию. В неких случаях можно поставить на учёт объект незавершенного строительства. Как например, если застройщик обанкротился, то дольщики самостоятельно могут оформить технический план на незавершенный объект строительства и поставить этот недостроенный дом на учёт. Благодаря этому станет возможно найти другую компанию затем, чтобы она окончила строительство, либо же попытаться реализовать недостроенное здание и вернуть свои деньги. Затем, чтобы узнать обо всех этих нюансах подробнее, вы сможете обратиться в компанию «ГеоЗемКадастр».
Как поставить многоквартирный дом на кадастровый учёт
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Как поставить объект на кадастровый учет
Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ и для этого нужно:
- Завершить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию (для ИЖС подается уведомление в местную администрацию);
- Заказывается и делается Техплан, готовятся документы подтверждающие права на объект;
- Документы с заявлением подаются в МФЦ или непосредственно в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Хотя сама постановка на учет будет осуществляться только специалистами Росреестра;
- После завершения обязательных процедур будет выдана выписка из реестра недвижимости с кадастровым номером объекта.
Документы может подать собственник или его представитель по доверенности. Технические и межевые планы выдаются собственнику на диске, либо направляются кадастровым инженером напрямую в Росреестр.
Аналогичные правила применяются при изменении характеристик строения или помещения.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
В процессе постановки нового объекта на кадастровый учет Олег Куринной, заместитель генерального директора по девелопменту «МД Групп» выделяет два этапа: работа кадастрового инженера и присвоение номера в государственных органах. Первую часть работы, в которую включены обмеры помещений, геодезическая съемка, прорисовка планов этажей и подготовка технического плана для дома на 100-150 квартир опытная компания обычно выполняет за месяц-полтора. На втором этапе после проверки техплана государственный регистратор в Росреестре принимает решение ставить новый объект на ГКУ или нет. Однако, перед тем как технический план попадет в Росреестр застройщик направляет его в орган, осуществляющий ввод объекта в эксплуатацию. В Москве эту функцию осуществляет Мосгосстройнадзор, который изучает техплан и дает разрешение на ввод. Далее документы попадают в Росреестр, где их должны рассмотреть в течение нескольких дней и вынести решение о проведении или приостановке кадастрового учета. При положительном решении зданию присваивается номер и выдается паспорт. В противном случае технический план должен быть доработан кадастровым инженером. На сегодняшний день функцию проверки планов передали от специалистов кадастровой палаты юристам-регистраторам в Росреестр. По словам Олега Куринного, это отрицательно сказывается на работе, так как некоторые регистраторы пока не вполне разобрались с техническими тонкостями и приостанавливают заявления по необоснованным причинам. В связи с последними изменениями, внесенными в актуальное законодательство, срок рассмотрения документов при постановке на ГКУ не должен превышать 10 дней, поясняет Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP. Несущественно увеличивается время при работе с МФЦ – всего на 2 дня. Несмотря на это, в связи с большим количеством заявок девелоперы постоянно сталкиваются с задержками и увеличением срока рассмотрения документов. Александр Зубец сообщает, что в районе Новые Ватутинки на постановку корпуса на кадастровый учет уходит в среднем три месяца. Самый большой срок, который был зафиксирован – восемь месяцев. По его же словам, с 1 января 2017 года в столице в постановке на ГКУ начал принимать участие Мосстройнадзор, который стал связующим звеном между девелопером и Росреестром, после чего застройщики потеряли право напрямую общаться с ЕГРН, что сильно усложнило работу. В общем и целом главное препятствие на пути постановки на учет – это бюрократические проволочки, с которым сталкивается, наверное, каждый девелопер.
Постановка новостройки на кадастровый учет: Этапы, сроки, пакет документов
Многоквартирный дом является самостоятельной учетной единицей и подлежит обязательной регистрации в кадастре. Учет здания проводится согласно правилам, закрепленным в ФЗ РФ № 218 (ред. от 25.05.2020) “О государственной регистрации недвижимости”.
Основная цель кадастрового учета новостройки — возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Так, застройщик, зарегистрировавший имущественные права на МКД, имеет право продать новым жильцам квартиры. Благодаря изменениям в законодательстве, после 2018 года, происходит одновременный учет постройки и регистрация права собственности.
Территория многоквартирного дома — это не только отдельные жилые помещения (квартиры), но и совокупность мест общего пользования. К таким площадям относятся: лестничные пролеты, лифты, чердаки, подвалы. особенности регистрации таких объектов регламентируются ФЗ России № 218.
Одновременно регистрируются в Росреестре следующие учетные единицы:
- МКД как самостоятельный объект недвижимости;
- Отдельные квартиры;
- Территории общего пользования;
- Хозяйственные помещения.
После процедуры кадастрового учета новостройки, собственники квартир имеют право зарегистрировать имущественные права в Росреестре.
Регистрация прав собственности на квартиру в новостройке предполагает подачу документов следующими способами:
- Личное обращение в МФЦ;
- Предоставление документов в территориальное подразделение Росреестра;
- Почтовая отправка;
- Подача заявки онлайн через официальный сайт регистратора или портал Госуслуги.
ФЗ № 218 подразумевает, что регистрирует новостройку в кадастровой палате госслужащий, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию. Как правило, этот процесс затягивается на несколько месяцев. Существует несколько способов ускорить процедуру и быстро поставить МКД на кадастровый учет.
Дольщик имеет право написать письмо в мэрию. Форма текста обращения законом не установлена. Оно должно содержать такую информацию:
- Реквизиты строительной фирмы;
- Дату введения МКД в эксплуатацию;
- Адрес новостройки;
- Контактные данные заявителя.
Мэрия обязана ответить на письмо в течение 30 дней. На почту отправителя придет уведомление о регистрации объекта в кадастре или аргументированный отказ. При отрицательном решении можно обратиться к прокурору.
Обращение нужно подавать в следующих случаях:
- Бездействие со стороны представителей власти (новостройку не учитывают в кадастре без объяснения причин);
- Нарушение действующих нормативов при вводе в эксплуатацию;
- Неполный пакет документов.
Письмо можно отправить по почте, отнести прокурору лично или заполнить онлайн. Ответ, как правило, приходит через тридцать рабочих дней.
На учет в кадастре поставить можно дом или квартиру-вторичку. Поставить на учет квартиру в новостройке отдельно от дома не получится. Для этого нужно регистрировать все здание.
До начала постройки застройщик должен получить в мэрии разрешение. Только после выдачи документа строительная компания имеет право начинать работы и сдавать объект в эксплуатацию. Готовый дом со всеми квартирами мэрия ставит на кадастровый учет.
Закон 218-ФЗ говорит, что дом в кадастр заносит чиновник, который подписал свидетельство о вводе в эскплуатацию. В реальности постановка дачного дома на кадастровый учет проходит за 3-6 месяцев, а новостройки — годами.
Обращение можно подавать, если:
- государственные служащие бездействуют — новостройку на учет не ставят без объяснения причин;
- госслужащие не соблюдают нормативы — дом ввели в эксплуатацию без техпаспорта и межевого плана;
- строительная компания халатно отнеслась к регистрации здания — пакет документов предоставила не полностью.
Обращение можно отправить по почте, договориться о приеме у дежурного прокурора или оформить на официальном сайте прокуратуры
Самостоятельно зарегистрировать дом в кадастре не получится — по закону это может сделать только собственник. Но ускорить процедуру или повлиять на нее можно. Обычно постановка дома на кадастровый учет занимает 3-6 месяцев. Для этого нужно собрать пакет документов и передать муниципальным органам власти.
Документы для постановки на кадастровый учет:
- Межевой план земли, где расположено здание.
- Разрешение на строительство жилого объекта.
- Технический паспорт дома.
- Документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию.
Сколько стоит постановка на кадастровый учет — указано в 218-ФЗ.
По закону застройщик обязан выдать все документы или передать их в мэрию. Но строительные компании часто не предоставляют межевой план и техпаспорт.
Часто эти документы готовят сами дольщики. Будущие собственников квартир собираются и делят стоимость форм на всех: цена документов выходит дешевле, чем если делать самому.
По закону вы еще не являетесь хозяином квартиры, даже когда сведения о новостройке внесены в кадастр. Чтобы продать квартиру, сдать в аренду или просто прописаться, нужно оформить право собственности.
Для этого нужны документы:
- заявление;
- удостоверение личности — паспорт;
- техпаспорт;
- план жилья из Бюро технической инвентаризации;
- договор ДУ;
- акт приема-передачи квартиры;
- договор с банком — если квартира взята в ипотеку;
- другие документы по требованию ответственного государственного органа.
Заявление важно проверить перед отправкой. Ответственный орган может не выдать свидетельство о регистрации прав собственности, если:
- указаны неправильные данные;
- документы вызывают сомнение;
- сведения в копиях и в заявлении не совпадают;
- в документа есть исправления и помарки;
- собраны не все документы.
Пакет документов распечатывают и несут в Росреестр или отправляют в электронной форме. Документы можно передать через представителя, если оформить на него доверенность.
Еще документы можно:
- отдать государственному служащему на выездном приеме;
- отправить заказным письмом с уведомлением и описью;
- отправить в электронной форме;
- отнести в многофункциональный центр.
Для подачи нужно оплатить федеральную пошлину: 2 000 рублей. Без чека Росреестр не примет документы.
Если все оформлено правильно, через 5-12 дней Росреестр выдает свидетельство.
После окончания строительства застройщик ставит на кадастровый учет многоквартирный дом и помещения в нем:
- дом
- жилые помещения — квартиры
- нежилые помещения — места общего пользования
Эти данные вносятся в Технический план и на его основании регистрируется кадастровый учет объектов недвижимости.
Иногда Застройщик, с целью экономии на кадастровых работах, не выполняет кадастровый учет квартир и поручает эту процедуру участникам долевого строительства. В Договоре долевого участия (ДДУ) этот момент должен быть прописан. Если расходы по кадастровому учету не прописаны — они возлагаются на Застройщика.
Вы можете самостоятельно узнать состоит ли ваша квартира на кадастровом учете, при условии если знаете правильный адрес объекта.
Очень часто строительный адрес может не соответствовать присвоенному после окончания строительства. Если это произошло — застройщик обязан подписать с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и его зарегистрировать, либо указать на изменение адреса в Акте приема-передачи квартиры.
Как купить квартиру в новостройке в 2021 году
- Наименование органа, осуществляющего государственный кадастровый учет;
- Вид объекта недвижимости (земельный участок/здание/сооружение/помещение/объект незавершенного строительства/машино-место/единый недвижимый комплекс/предприятие как имущественный комплекс);
- Характеристика и адрес объекта недвижимости;
- Сведения о правообладателе (ФИО, дата и место рождения, СНИЛС, паспортные данные, адрес, телефон для связи);
- Сведения о представителе правообладателя (при необходимости);
- Способ подачи заявления и прилагаемых к нему документов;
- Способ получения документов;
- Перечень документов, прилагаемых к заявлению;
Пример 2. Гражданка Тульской области обратилась в арбитражный суд для оспаривания отказа в учете кадастровой недвижимости части жилого дома. Сотрудники кадастровой службы свое решение мотивировали тем, что отдельные части одного строения учету не подлежат.
: Изменения по ст 159 ч 1 ук рф в 2021 году
Согласно ч.
1 указанной статьи орган государственной власти, местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию).
В г. Ульяновске прием и выдача документов ГКН осуществляется по адресу: г. Ульяновск, ул.
Льва Толстого, 36 , в будние дни с 7-20 до 20-00 часов, в субботу с 9-00 до 17-00 часов, последняя суббота месяца неприемный день, воскресенье выходной день.
Представителям строительных организаций возможно подача документов по адресу: г. Ульяновск, ул. Кольцевая, 50 , но толькопо предварительной записи по телефону: (8422)35-22-87.
Застройщики выделяют целую область под гаражные территории, и ставят её на учёт в кадастре, но это не освобождает каждого жильца, имеющего отдельное место под машину, самостоятельно регистрировать на него свои права.
При оформлении будет подано заявлении о постановке на учёт конкретно нежилого здания совместно со вспомогательными постройками, присутствующими на объекте. Могут потребовать акт осмотра и технический план объекта.
- Оплаченная квитанция госпошлины.
- Технический паспорт объекта + план (и то, и другое получается в БТИ — местном Бюро технической инвентаризации).
- Гражданский паспорт собственника (сдавать придется копии, поэтому лучше сразу заверить их у нотариуса, или сделать это прямо на месте подачи).
- Правоустанавливающие бумаги на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарственная, договоры обмена или ренты, свидетельство о наследстве и пр).
Постановка на учет квартиры в многоквартирном доме
Квартиры в новостройке можно приобрести по ДДУ, по купле-продаже, путем приватизации, по наследству, по дарению. Если на момент совершения сделки жилое помещение уже учтено в Росреестре, повторно проходить эту процедуру не нужно. Если учет не проводился, собственник квартиры может пройти эту процедуру следующими способами:
- постановка на кадастровый учет приватизированной квартиры осуществляется одновременно с регистраций прав на граждан;
- для квартиры во вновь построенном здании учет проводится застройщиком, либо при регистрации прав на дольщика, покупателя;
- в старых домах, построенных до 2013 года, продажа квартиры до кадастрового учета запрещена (но можно провести процедуру вместе с регистрацией сделки).
При последующих сделках учет заново проходить не нужно. Однако это требуется при проведении перепланировочных работ или переустройства. Когда меняются характеристики квартиры или нежилого помещения, соответствующие изменения нужно внести и в ЕГРН. Для этого необходимо заказать техплан, обратиться в Росреестр или МФЦ.
Дом построен! постановка на кадастровый учет
В ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Согласно ч. 1 указанной статьи орган государственной власти, местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию).
Жаловаться в прокуратуру
Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.
Обратиться в прокуратуру можно лично через дежурного прокурора или по почте.
Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма. Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали. В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.
Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.
Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.
Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.
🏡 Причины, по которым дома может не быть на публичной кадастровой карте
Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту. Но бывает, что участок на публичной карте отображается как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет.
Возникает парадоксальная ситуация: в реальности дом имеется, но его местоположение на земельном участке установить нельзя. При этом, как правило, документы со стороны владельца и на участок, и на дом в полном порядке, недвижимость оформлена в собственность.
Почему такое может быть:
- объект недвижимости был зарегистрирован очень давно или тогда, когда привязка к публичной кадастровой карте не требовалась (документы просто оформлялись и передавались в Кадастровую палату, но сведения о местоположении дома, его координатах не фиксировалась);
- объект недвижимости был зарегистрирован на основании декларации – например, по «дачной амнистии», и сведения о координатах дома никуда не вносились, поскольку декларация этого не предусматривает.
Когда необходим кадастровый учет изменений здания
Если в ходе эксплуатации здания проводятся работы, связанные с изменением его характеристик, также осуществляется кадастровый учет. Это связано с ключевым принципом ведения реестра ЕГРН – актуальность и достоверность сведений о недвижимости. Типичными случаями изменений в характеристиках здания является проведение реконструкции, капитального ремонта, перепланировки и т.д.
Кадастровый учет изменений здания проводится по общим правилам с изготовлением технического плана. Для этого кадастровому инженеру необходимо представить проектную документацию и акт приемочной комиссии. Изменения в параметрах здания, отраженные в техническом плане, будут перенесены сотрудниками Росреестра в ЕГРН, а о чем правообладатель получит актуальную выписку.
Снятие объекта с учета осуществляется посл его раздела, либо после утраты физического существования. Снятие с учета означает аннулирование кадастрового номера, исключение сведений из ЕГРН. Чтобы провести снятие с учета, оформляется и передается акт обследования. Этот документ изготавливает кадастровый инженер.
Комментарий специалиста. Для положительного исхода при кадастровом учете изменений здания необходимо досконально соблюдать процедуру согласования запланированных строительных работ. Например. для реконструкции требуется оформить проект и получить разрешение на строительство. Для получения профессиональных услуг обращайтесь к специалистам Смарт Вэй.