Как оформить право собственности на квартиру? Пошаговые инструкции и документы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить право собственности на квартиру? Пошаговые инструкции и документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Сроки и стоимость оформления доли

На каждом из этапов могут возникнуть расходы. Каждое из действий занимает определенный срок.

Ниже в таблице представлена сводная информация о сроках и стоимости оформления доли.

Действие	Стоимость, рублей	Сроки
Юридическую помощь по составлению и согласованию документа, дающего основание для оформления доли	От 3000	1-3 дня
Сбор недостающих справок и выписок	От 200	1-10 дней
Заверение документов нотариусом	0,5% от стоимости, но не более 20 000	1 день
Подача документов и оплата регистрационной пошлины	2000	7-9 дней
Электронная подача сведений в Росреестр нотариусом с помощью цифровой подписи	Входит в стоимость нотариальных услуг	До 3 дней

Помимо расходов на оформление доли получателю предстоит выплатить подоходный налог в 13% от кадастровой или оценочной стоимости, если имущество получено в дар от дарителя, с которым не установлено близкородственной связи.

Особенности оформления доли в квартире

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

• соглашение о разделе;
• свидетельство наследования;
• судебное постановление;
• брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

1. Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
2. Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
3. Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

• Гражданские паспорта сторон;
• Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
• Документы – основания для получения правомочий собственника;
• Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
• Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
• Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
• Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
• Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Как выделить долю в квартире?

Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.

Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.

Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.

Понадобятся следующие документы:

• правоустанавливающие документы на имущество,
• паспорт,
• исковое заявление о выделении долей в натуре.

Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.

На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.

Риски при покупке долевой собственности

Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.

Вот что может пойти не так:

Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.

После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.

У современной приватизационной программы есть ряд принципов, которые обязательно нужно учитывать тем, кто хочет оформить права на отдельную долю. Вот три первостепенных условия:

• У людей, которые на момент заключения приватизационного договора проживают в квартире, имеется официальная бумага соцнайма. Если нет, его нужно оперативно оформить через местную администрацию.
• В обязательном порядке решение принимают все наниматели, которые проживают в квартире. Оформить отказ в пользу других граждан можно. Но при этом документ должен быть заверен нотариально, плюс в таком случае необходимо подтвердить волеизъявление всем жильцам без исключения в письменной форме.
• Приватизировать можно целый объект недвижимости. То есть у граждан не получится оформить права на интересующую их часть недвижимости в порядке приватизации. Закон попросту не предполагает такую возможность.

Важно понимать, что есть существенные ограничения на порядок приватизации, если жильцы выступают против такой процедуры. Достаточно хотя бы одного несогласного человека, чтобы сделка не была оформлена. Законодательство страны также следит внимательно за тем, чтобы гражданина не понуждали к участию в процессе. Пусть даже человек обратиться в суд с таким требованием. Ни один суд не удовлетворит такой иск, поэтому целесообразно искать альтернативные методы приватизации. Нужно рассматривать только мирные способы.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП;
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Возникновение общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным основаниям. Рассмотрим самые распространенные из них.

1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие предпочитают составить такой документ в случаях, когда в их владении находится общая собственность без четко выделенных долей.
2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуален этот вопрос во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, а имущественные проблемы приходится решать в судебном порядке.
3. Получение подарка. Посредством договора дарения можно подарить один объект недвижимости сразу нескольким лицам с четким определением доли каждого из них.
4. Приватизация. В результате приватизации жилплощпдь может перейти как в совместную, так и в общедолевую собственность.
5. Получение наследства. При наследовании по закону наследодатель может оставить квартиру сразу нескольким близким родственникам или членам семьи. В таком случае она делится между ними на равные части. Размер доли устанавливается в зависимости от количества наследников.
6. Заключение брачного договора. Чтобы избежать имущественных споров при разводе, некоторые супруги предпочитают изначально урегулировать все вопросы путем составления брачного договора. Документ также может определить доли мужа и жены в совместной собственности, причем они не обязательно должны быть одинаковыми.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Стоимость переоформления доли в квартире и сроки

Переоформляя часть квартиры на родственника, необходимо помнить о сопутствующих расходах. Перерегистрация права на нового владельца требует уплаты:

• пошлины в Росреестре (2000 рублей);
• составление и заверение договора нотариусом (1000-1500 рублей).

Согласно налоговому законодательству, получение недвижимости или ее части в дар приравнено к доходу граждан. Это влечет необходимость уплаты 13-процентного налога. От оплаты НДФЛ освобождены только лица с близкими родственными отношениями:

• супруги;
• родители;
• дети;
• братья/сестры;
• родители родителей.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Похожие записи:

• Как предъявлять электронный полис ОСАГО?
• Социальная стипендия в 2022/2023 учебном году: кому положена и в каком размере
• Как проверить статус заявления в Росреестр, поданное через МФЦ