Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Как получить разрешение на реконструкцию частного дома
Так как реновация дома может затронуть интересы не только жильцов, но и соседей, перед началом работ обязательно требуется оформить разрешение. Заявление подается в отдел архитектуры и градостроительства администрации города или иного муниципального образования. К заявлению должен быть приложен пакет документов, включающий:
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- правоустанавливающие документы на дом и участок;
- кадастровый план и техпаспорт;
- документ о количестве прописанных в доме людей;
- согласие всех прописанных на проведение реконструкции;
- проектная документация по реконструкции.
Полный перечень документов необходимо уточнить в администрации.
Заявление рассматривается в семидневный срок (учитываются только рабочие дни). В случае, если решение госоргана было положительным, заявителю необходимо обратиться в СЭС и пожарную службу для завершения процесса согласования. В случае отказа решение можно обжаловать.
Если документы есть в наличии
Когда с документами проблем нет, нужно подать заявление в администрацию вашего района или СНТ о том, что вы планируете (или уже осуществили) строительство. Это можно сделать через МФЦ, к такому заявлению надо приложить техплан здания и проект его реконструкции. Этот документ выдает проектная организация. Можно реконструировать дом и без проекта, но в будущем придется повторно оформлять техпаспорт, кадастровый паспорт и новое свидетельство.
Если дом планируется к использованию в долях, то к заявлению также надо приложить составленное в письменном виде и нотариально заверенное соглашение о долях, иначе дом будет оформлен на одно лицо. Аналогично и в случае регистрации в рамках «дачной амнистии». Дополнительно при наличии некоторых обстоятельств владельца дома могут из администрации перенаправить в некоторые другие органы — например, в Росавиацию в случае близости участка к аэропорту или газовую службу.
Далее администрация проверяет, отвечает ли реконструируемый объект различным требованиям (СНИПы, градостроительные нормы и пр.). Если здесь вопросов нет, то она передает сведения в Росреестр, в ЕГРН вносятся изменения. В среднем весь процесс занимает до трех месяцев и зависит от текущей загрузки ведомств.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Разрешение на реконструкцию дома
- Паспорт владельца недвижимости.
- Решение районного исполнительного комитета о предоставлении в частную собственность земельного участка для строительства и(или) обслуживания жилого дома (копия). Выдается исполкомом при приобретении участка по результатам аукциона, либо при предоставлении гражданину на льготных основаниях, как нуждающемуся.
- Решение или выписка из решения районного (сельского) исполнительного комитета о разрешении на реконструкцию жилого дома, а так же, при необходимости, на строительство капитальных хозяйственных построек (оригинал). Обычно выдается через неделю после написания заявления. В заявлении необходимо дополнительно указать все строения, если планируете построить.
- Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации земельного участка с земельно-кадастровым планом земельного участка (копия). Выдается в кадастровом агентстве при регистрации прав собственности на земельный участок.
- Технический паспорт на старый (существующий) дом (оригинал).
- Проект на реконструкцию дома, заверенный проектировщиком и привязанный к Вашему участку. Копия документов проектировщика. Для получения разрешения на реконструкцию в районных органах архитектуры достаточно предоставить эскизный проект (упрощенный вариант проекта). В проекте должно быть четкое описание моментов реконструкции, ТЭП, планы существующего дома и результат того, что получается после реконструкции в разборчивом понятном виде. Разработка строительного проекта на реконструкцию дома ― это сугубо личное решение, наиболее затратное, но самое правильное, которое себя непременно окупит.
- Главный архитектор вправе дополнительно потребовать: цветовые решения фасадов; предоставить архитектурные решения (доработка эскизного проекта); предоставить некоторые конструктивные решения; расчет пожарно-технических характеристик несущих конструкций; расчет продолжительности инсоляции; расписки от соседей о согласии, что Вы будете реконструировать дом и др.
- Попасть на прием к главному архитектору района для того, что бы согласовать проект на реконструкцию дома. Будьте готовы к ожиданию в очереди вплоть до нескольких часов т.к. зачастую главный архитектор одновременно принимает посетителей по всем наболевшим вопросам в компетенции Министерства архитектуры и строительства.
- После того как проект на реконструкцию подписан и заверен печатью, главный архитектор направит Вас к специалисту за которым закреплен Ваш населенный пункт. Специалист проверит пакет документов.
- В экономическом отделе, будет составлен договор на изготовление разрешительной документации на реконструкцию дома. Если планируете постройки, помимо реконструируемого дома, не забудьте дополнительно указать в заявлении. Оплату по платежному поручению (ориентировочно ±70$) необходимо произвести в течении 10 дней от даты составления договора в любом отделении банка.
- С договором возвращаетесь к специалисту по Вашему населенному пункту и передаете пакет документов. С ним нужно определиться по размещению хозяйственных построек на участке, если планируете строить.
- Все. Разрешение на реконструкцию будет готово через 3-4 недели. Когда будете забирать документы из отдела архитектуры, не забудьте договор и квитанцию об оплате услуг.
Какие виды работ нужно согласовывать
Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.
| Уведомление требуется для | Уведомление не требуется для: |
| Для любой надстройки (включая мансарды); | Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла; |
| Любой переделки, которая приводит к расширению дома; | Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках; |
| Ремонта или восстановления несущих стен; | Сооружении временных перегородок между комнатами; |
| Утепления пола, потолка, стен; | Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами; |
| Замены инженерного оборудования, установки нового; | Корректировки формы тамбура (без изменения его площади); |
| Демонтаж старых или возведение новых этажей. | Демонтажа не несущих перегородок. |
Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.
При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.
Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.
Как узаконить самовольную постройку на собственном участке
- Заключение Администрации Кировского района ГО г. Уфа от Дата, Номер.
- Расписка в предоставлении документов в межведомственную комиссию МБУ ЦГД г. Уфы на рассмотрение сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии от Дата.
- Решение Межведомственной комиссии об отказе в согласовании выполненной реконструкции жилого помещения от Дата, номер.
- Проект «Перепланировка и изменение функционального назначения помещений в жилом доме, расположенном по адресу.
- Технический паспорт домовладения по адресу.
- Технический паспорт жилого здания (строения) по адресу.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Суд примет (точнее, ДОЛЖЕН принять) исковое заявление, если оно содержит в себе доказательства наличия нарушения прав истца.
Возведение дополнительного этажа
Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.
Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.
Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:
- структурой грунта на участке;
- допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
- техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.
Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.
Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.
Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.
Что такое реконструкция частного дома?
Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;
- перестройку;
- надстройку;
- расширение объекта;
- замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).
В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.
Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.
Необходимые документы
Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:
- топографический анализ территории (в том случае, если он требуется);
- паспорт собственника земельного участка и дома;
- кадастровый паспорт из БТИ или технический план;
- проект архитектурных решений для осуществления реконструкции;
- документы, устанавливающие права собственника на дом и землю.
Проектные документы:
- подтверждение законности документации, выдающейся собственнику негосударственными организациями;
- объекты, которые будут снесены в процессе реставрации;
- план расположения нежилых и жилых построек;
- документы, касающиеся инженерных сетей;
- пояснительную записку.
Вместе с этим пакетом документов также подаётся заявление. Срок рассматривания данных документов составляет календарный месяц. При этом, рассмотрение, принятие и выдача разрешения безвозмездны и не требуют оплаты госпошлины.
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)
Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.
Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Дачная амнистия – регистрация в упрощенной форме жилых зданий на земельных участках ИЖС или садоводства (сейчас – уже только в садоводстве). Поэтому если у заявителя участок в садоводстве, а дом то этого момента не был зарегистрирован, то нужно:
- провести реконструкцию;
- вызвать кадастрового инженера для составления технического плана и привязки дома к участку;
- заполнить «декларацию» на основании сведений техплана;
- сдать в управление Росреестра (МФЦ) декларацию, техплан и документы на участок.
Росреестр проведет кадастровый учет дома и регистрацию прав собственности заявителя.
Если участок ИЖС, дом уже имеет свидетельство о собственности, то порядок следующий:
- заявитель получает градостроительный план у администрации поселения (это бесплатно);
- направляет в администрацию извещение о намерениях по реконструкции дома, прилагает документы в соответствии с регламентом, утвержденном администрацией (там не должно быть ничего сверхъестественного, максимум – эскиз будущего строения), в извещении указывает, что параметры будущего строения соответствуют ПЗЗ поселения;
- администрация отвечает, что приняла извещение;
- заявитель проводит реконструкцию;
- следующий пункт – в администрацию нужно направить извещение об окончании реконструкции, о том, что ПЗЗ соблюдены;
- затем заявитель получает ответ из администрации, что извещение принято;
- окончательный этап – регистрация реконструированного строения (здесь тоже нужен техплан от кадастрового инженера).
Как предполагается, уведомления должны защитить от такого самостроя. После того, как дачник сообщил о начале строительства, он должен дождаться ответного уведомления — уже от местной администрации — о том, что дом соответствует установленным параметрам и допустимо строить его на земельном участке.
Но можно получить и отказ, если дом превышает указанные в законе размеры, собственник не смог подтвердить свои права на землю и т.д.
Заметим, что все эти требования и нововведения касаются исключительно жилых домов, построить баню, беседку или сарай по-прежнему можно без всяких разрешений и уведомлений. И в следующем году ничего не изменится.
«По завершении строительства (в течение месяца после окончания стройки) надо снова подавать уведомление в администрацию с приложением технического плана садового дома и ждать ответное уведомление о соответствии стройки требованиям законодательства о градостроительной деятельности». – продолжает Евгений Корчаго.
Теперь местная администрация обязана предоставить такой документ в течение семи рабочих дней. При этом как администрация будет проверять, что дачник настроил, — не забота застройщика. Его задача уведомить, что стройка завершена.
Порядок такого уведомления предполагает, что к самой документу-уведомлению нужно приложить техплан на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом.
Реконструкция частного дома без разрешения
Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.
Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.
1 комментарий