ВС решил судьбу машино-места при банкротстве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решил судьбу машино-места при банкротстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).
Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.
| ? | Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. |
Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.
Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.
Особенности включения требований участников строительства в реестр
Одним из элементов «благоприятствования» пострадавшим гражданам в процедуре банкротства застройщиков является привилегированное положение их требований по отношению к другим кредиторам. В отличие от обычной процедуры банкротства у застройщиков третью очередь реестра занимают участники строительства, а остальные кредиторы удовлетворяются в четвертой очереди (п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Причем в отличие от ординарного банкротства в процедуре банкротства застройщиков требования участников строительства по общему правилу включаются в реестр в виде требования о передаче помещения, а в случае расторжения договора долевого участия в строительстве — в виде денежного требования.
При этом если из договора участия в долевом строительстве прямо следует, что его предметом является нежилое помещение, то требования подлежат трансформации в денежные (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2020 № Ф05-5006/2018 по делу № А41-26468/2017). Более того, в судебной практике сформировался подход, в соответствии с которым участник строительства с целью максимальной защиты своих интересов вправе самостоятельно выбрать форму учета требования в реестре — требование о передаче помещения или денежное требование. То есть за участником строительства закреплено право на трансформацию вида требования (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71‑13368/2008).
Также судебной практикой признана возможность передачи в процедуре банкротства участнику строительства готового помещения по расторгнутому договору, если это не нарушает притязаний других лиц на него. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий (Определение ВС РФ от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179 (2) по делу № А65-24332/2017).
При этом в случае, если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу, передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства (п. 28 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).
Кроме того, в судебной практике с учетом непрофессионального характера инвестиционной деятельности граждан в долевом строительстве сложился следующий подход. Основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (определения ВС РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016, от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017).
Еще одной особенностью включения в реестр требований граждан — участников строительства является пониженный стандарт доказывания факта оплаты договора долевого участия в случае приобретения гражданином прав на основании договора уступки от юридического лица. В основном данный стандарт доказывания сводится к тому, что на основании ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация уступки прав по договору долевого участия в строительстве возможна при наличии доказательств оплаты по договору, в противном случае регистрации подлежит также перевод обязанности участника строительства по оплате.
На основании этого суды исходят из презумпции оплаты по договору долевого участия в строительстве при наличии регистрации уступки прав по нему (например, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2021 по делу № А79‑65/2020, Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2021 по делу № А41-34148/2020).
Допустима ли субординация требований аффилированных участников строительства?
Также небезынтересным является вопрос о возможности субординации требований участников строительства о передаче помещений в связи с предоставлением компенсационного финансирования аффилированными лицами на основании Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц (утв. Президиумом Верховного суда РФ 29.01.2020).
Согласно п. 5 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Поволжского округа от 21.07.2021 требования аффилированных кредиторов, предоставивших компенсационное финансирование при заключении договоров о передаче помещений, также могут быть субординированы. Такие требования подлежат трансформации в денежные и удовлетворяются в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты.
Однако если заявителем требования является гражданин-цессионарий, в отношении которого не представлено доказательств недобросовестности и заинтересованности по отношению к должнику или первоначальному участнику строительства, оплативший право требования о передаче жилого помещения до введения в отношении должника процедуры банкротства, основания для отказа во включении его требования в реестр о передаче жилых помещений отсутствуют.
И напротив, «при наличии признаков того, что договор уступки права требования между юридическим лицом и физическим лицом заключен исключительно с целью повышения очередности удовлетворения требований (в частности, в случае заключения договора после возбуждения производства по делу о банкротстве либо непосредственно перед возбуждением производства по делу о банкротстве при наличии очевидных признаков неплатежеспособности застройщика), требование гражданина-цессионария включается в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника (п. 1 ст. 10 ГК РФ)» (Рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа «Часть I. Вопросы применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», по итогам заседания, состоявшегося 19—20 октября 2017 г. в г. Перми).
Однако существует ряд судебных актов, в которых апелляционные суды аргументируют отказ в субординации требований аффилированных кредиторов застройщика со ссылкой на отсутствие в Законе о банкротстве норм о субординации требований о передаче помещений и права у суда самостоятельно трансформировать такое требование в денежное (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А41‑65911/2019, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2021 по делу № А53-20548/2020).
Представляется, что указанная позиция судов не может быть признана обоснованной, поскольку возможность субординации требований аффилированных кредиторов на основании Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 29.01.2020 также является результатом развития судебной практики.
Кроме того, отказ в применении правил о субординации к требованиям о передаче помещений не соответствует ключевой цели банкротства застройщиков — защите интересов пострадавших граждан в приоритетном порядке.
Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика
При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:
- О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
- Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.
Новостройки — все новостройки
При приеме документов заявителю выдается расписка о том, что пакет для рассмотрения данного вопроса в полном объеме собран и ждет рассмотрения комиссии. После подачи документов заявитель должен в 45-дневный срок (не более) получить результат рассмотрения своей заявки с решением (положительным или отрицательным) о переводе жилья в другой статус.
Рекомендуем прочесть: Возврат Налогового Вычета Пенсионерам При Покупке Квартиры
Для официального перевода нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту нахождения этого помещения. В пакет обязательных документов входят:
Вс разграничил понятия машино-места и нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 307-ЭС20-4804 (7) по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требований дольщика о передаче ему двух квартир и двух машино-мест.
В декабре 2013 г. АО «Новая Скандинавия» заключило с Андреем Андреевым два договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома о передаче ему трехкомнатной и четырехкомнатной квартир.
Впоследствии стороны заключили два ДДУ касательно передачи двух гаражей-стоянок площадью 13,9 м, на основании которых мужчина перечислил застройщику 1,2 млн руб. (по 600 тыс. руб. за каждый объект).
Позднее АО «Новая Скандинавия» было признано банкротом. Поскольку застройщик не исполнил свои обязательства по передаче квартир и машино-мест, Андрей Андреев обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований должника требований о передаче квартир и машино-мест.
Суд первой инстанции включил в реестр требования о передаче жилых помещений, при этом трансформировал требование о передаче машино-мест в денежное, включив его в четвертую очередь реестра, мотивируя это тем, что положения Закона о банкротстве, направленные на социальную защиту прав участников строительства, не могут быть применены к нежилым помещениям.
В дальнейшем апелляция отменила это определение, полностью включив требования кредитора в реестр, отметив, что Андрей Андреев полностью исполнил свои обязательства в рамках ДДУ о передаче гаражей-стоянок. Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе определение первой инстанции.
Кассация сочла, что в силу подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого составляет не более 7 квадратных метров.
Поскольку площадь спорных машино-мест превышает допустимые этой нормой параметры, требование в этой части не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений.
Андрей Андреев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А56-96685/2015, напомнил, что изменениями в Закон о банкротстве установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства – физлиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилья или передаче машино-места и нежилого помещения.
Кабмин хочет заменить солидарную ответственность бенефициаров застройщика на субсидиарнуюСоответствующий проект поправок в Закон об участии в долевом строительстве и Закон о несостоятельности внесен на рассмотрение депутатов Госдумы
«Целью данных изменений является защита прав участников строительства, имеющих намерение приобрести у застройщика-банкрота вместе с квартирой место под размещение транспортного средства и (или) небольшое нежилое помещение для хранения вещей (кладовку).
Такие объекты недвижимости обладают исключительной потребительской ценностью для лиц, проживающих либо планирующих проживать в многоквартирном доме (жилом комплексе), в котором эти объекты расположены. Согласно подп. 3.1 п. 1 ст. 201.
1 Закона о банкротстве (в редакции Закона № 478-ФЗ) под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом нежилым помещением признается помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров», – отметил ВС.
Высшая судебная инстанция пояснила, что машино-место представляет собой предназначенную для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Такой объект является одной из разновидностей недвижимого имущества.
Как пояснил Суд, из положений Закона о банкротстве не следует тождество двух понятий – машино-места и нежилого помещения. Напротив, очевидно усматривается их различие: для нежилого помещения установлена максимально допустимая площадь, тогда как в отношении машино-места ограничения по размеру площади не предусмотрены.
Таким образом, ошибочное толкование судом округа положений Закона о банкротстве фактически лишает граждан – участников строительства возможности реализовывать предоставленные законодателем дополнительные социальные гарантии. В связи с этим ВС отменил постановление окружного суда и оставил в силе определение апелляции.
Адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский отметил, что при разрешении данного спора суды первой и третьей инстанций допустили, как представляется, очевидную ошибку в буквальном толковании закона, сочтя, что машино-место является разновидностью нежилого помещения. «В результате этой ошибки они применили к этим объектам те ограничения по площади, которые закон устанавливает лишь для включаемых в реестр требований о передаче нежилых помещений», – пояснил он.
По словам эксперта, непосредственно применимый в таком споре подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве и п. 1 ст. 130 ГК РФ свидетельствуют о необходимости отличать машино-места от нежилых помещений.
«Тем более, что различие этих объектов совсем не является умозрительным: помимо целевого назначения, машино-место сложно назвать помещением хотя бы по той причине, что оно представляет собой часть здания, не ограниченную либо только частично ограниченную строительной или иной ограждающей конструкцией (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)», – полагает адвокат.
Илья Лясковский отметил практическую ценность определения ВС, так как значительное количество рассматриваемых арбитражными судами дел о банкротстве застройщиков и их социальная значимость требуют от высшего суда устранения и простых ошибок в правоприменении до того, как они послужат формированию массива неверной судебной практики.
Старший юрист АБ «Халимон и партнеры» Денис Глухов назвал абсолютно верным вывод Судебной коллегии. «Ограничение по площади в 7 кв. м, содержащееся в подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, не применяется к машино-местам.
Буквальное толкование указанной нормы требует отнести ограничение только к нежилым помещениям, на это указывает и отдельное наименование законодателем машино-мест при перечислении объектов. Дополнительным подтверждением данной трактовки является то, что стандартное машино-место по площади больше 7 кв. м.
Минимально допустимым является машино-место с размерами: 5,3 м на 2,5 м, то есть площадью в 13,25 кв. м», – пояснил он.
По мнению эксперта, при анонсировании включения этой нормы в Закон о банкротстве указывалось, что она вызвана валом жалоб дольщиков, чьи права на машино-места и кладовки оказались незащищенными при банкротстве девелопера Urban Group. «Применение к машино-месту указанного критерия – очевидная ошибка конкурсного управляющего и арбитражного суда округа, исходя из моего опыта подобное скорее редкость, чем правило», – заключил Денис Глухов.
Про нежилые помещения и 7 квадратных метра
Заголовок получился большой — но смысл думаю всем понятен. И ответ, к сожалению, не порадует — нет, не может.
Статья 4 127 ФЗ предусматривает, что все не денежные требования к банкроту могут рассматриваться по общим правилам ГПК или АПК, но исполняются в рамках ст. 126 указанного закона. Таким образом, если у застройщика есть имущество или дом практически достроен — есть смысл в рамках искового производства признать право собственности на нежилое помещение или право собственности на долю в общей собственности, если же имущества нет — то другого варианта как вступить в общий реестр кредиторов с денежным требованием попросту нет.
При этом нормы статьи 201.4 предусматривающие, что с даты введения процедуры наблюдения все требования к застройщику рассматриваются исключительно в рамках арбитражного дела по банкротству застройщика, не распространяются на НЕЖИЛЫЕ помещения.
Это прямо указано в определении ВАС. Суд указал, что на требования по нежилым помещениям распространяются общие нормы ФЗ127 и статьи 126, а не специальные главы 7.
В 2018 году Верховный суд разъяснил какие требования необходимо заявить владельцу нежилого помещения, чтобы его требования о передаче помещения были включены в реестр, об этом я написала в статье о практике Верховного суда
[2]
Ну и конечно, участник строительства нежилого помещения не может вступить в реестр обманутых дольщиков.
Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) . Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Р ешением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года . В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.
Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года) .
В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.
При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании с т.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений. В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.
Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде. Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.
Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке. К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта. В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п .п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования. Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.
Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен. Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения. Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании с т. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 год�� . Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ. То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.
С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании с т.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). При этом сумма может быть немаленькой.
И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п . 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 . То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.
Как перевести гараж в нежилое помещение
Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением. А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться. Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.
Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган. В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки. В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.
Как перевести строение — гараж с надстройкой бытовых помещений — в — жилой дом
Начать следует с того, что нужно пригласить сотрудника БТИ для составления поэтажного плана. Далее, нужно получить согласие администрации поселения на перестройку гаража в жилой дом и желательно обратиться в строительно — техническую экспертизу для получения заключения о том, пригодно ли строение для постоянного проживания. Если Ваши соседи не против постройки, но взамен требуют денег или что-то еще, надо иметь в виду, что согласно Свода Правил по проектированию и строительству (п. 5.4.3., а также п. 4.1.5.) расстояния между жилыми домами должны быть не менее трех метров в то время, как расстояние между домом и гаражом — не менее одного метра. Если эта норма Вами соблюдена, после получения технического паспорта БТИ, согласия администрации поселения на перестройку гаража и заключения строительно-технической экспертизы нужно в кадастровой палате получить на строение кадастровый паспорт. После этого можете зарегистрировать это строение в собственность, как жилой дом. Если указанные расстояния Вами не соблюдены, администрация разрешение Вам не даст и соседи вправе возразить и преодолеть их возражения вряд ли будет возможно.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
После вступления в силу нового законодательства (измененная редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися строительными компаниями от 15 августа 2011 года), полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и несостоятельными строительными компаниями. О том, что теперь делать дольщикам, в случае банкротства застройщика, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Необходимо заметить, что новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства. Важно обратить внимание, что все требования: и о взыскании денежных средств, и о включении в реестр требований кредиторов, и о признании права собственности, подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Ниже будут указаны допустимые новым законодательством требования, которые можно и правильно заявлять в арбитражном суде к застройщику.
Спор идет о жиэклом помещении, а дом, в котором находится квартира, сдан в сплуатацию
Арбитражный суд по заявлению участника строительства (дольщика), поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение — квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Признание права собственности на квартиры за дольщиками – участниками строительства
Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.
Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства. К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр. После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов. На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).
Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.
Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к. с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости. Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.
В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве. Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона. Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.
Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.
Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.
Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.
Признание права собственности на квартиры за дольщиками – участниками строительства
Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.
Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства.
К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр.
После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов.
На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).
Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.
Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к.
с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости.
Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.
В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве.
Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона.
Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.
Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.
Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.
Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.
Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?
Такая недвижимость делится на:
- основную;
- и вспомогательную.
Первая может быть использована отдельно, а вторая нужна для обслуживания и использования других помещений. Например, школьный кабинет является основным помещением, а коридор – вспомогательным.
Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть:
- Образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.).
- Здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты).
- Промышленными.
- Административными.
- Коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения).
- Общественного питания.
- Бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные).
- Торговли.
- Отдыха и развлечений.
- Отделений связи (почты).
- Складские.
- Творческие (мастерские и выставочные залы).