Как проверить квартиру перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Юридическая чистота: что это за термин?

Юридическая чистота — это идеальное состояние недвижимости в юридическом плане, которое исключает переход прав собственности от старого владельца к любому другому лицу после завершения сделки.

Использоваться термин стал не так давно. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось очень много мошенников, поэтому проверка юридической чистоты стала практически неотъемлемой частью перед покупкой.

Юридическую чистоту сделки можно проверить с помощью юриста, а также самостоятельно. Иногда покупатели прибегают к помощи специальных агентств, которые за 3-7 дней проводят всестороннюю проверку, но берут за это немалые деньги. Ниже, описано, как можно самостоятельно проверить квартиру на чистоту быстро и с минимальными затратами.

Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.

Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

Документы, которые необходимо проверить:

• паспорта собственников;
• нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
• отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
• справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
• доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
• копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
• справка о законности перепланировки, если ее делали;
• кадастровый и технический паспорта, техплан;
• справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
• выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
• официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.

Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

• Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
• Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

1. Форму договора по продаже жилья.
2. Проектную документацию.
3. Выписку из реестра на здание.
4. Инвестиционный контракт.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
6. Разрешение на строительство.
7. Учредительные документы застройщика.

А квартирка-то с душком!

Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.

Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.

Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.

Вы точно все проверили?

Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.

А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.

Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…

На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.

Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.

Продажа квартиры по договоренности

Если недвижимость продается по договоренности, то такую сделку можно причислить к опасным для покупателя. Получить доверенность обманным путем сегодня не очень сложно. Если вы решили рискнуть, то изучите доверенность. Главная деталь, на которую необходимо смотреть – нотариальное удостоверение. Если его нет, то документ недействителен.

В доверенности должны быть прописаны права доверенного лица, возможность им совершать куплю-продажу недвижимости. Но еще до сделки лучше встретиться с настоящим владельцем квартиры и убедиться в том, что будущая сделка соответствует действующему законодательству. Удостоверьтесь, что доверенность не была отозвана.

Необходимость проверки юридической чистоты

Первое впечатление может быть такое, что все в порядке. Документы есть, оформлены правильно, деньги перечислены, бумаги подписаны. Но бывают случаи, когда приобретенное жилье отбирается по решению суда, а деньги никто не возвращает. Чтобы не допустить этого, необходимо знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Чтобы не допустить ситуации признания сделки недействительной, необходимо знать, в каких случаях процедура может оказаться недействительной:

1. Если недвижимость была передана продавцу по наследству, то могут найтись другие наследники, имеющие право на помещение. Они, как правило, оспаривают в суде законность сделки.
2. Когда продавец невменяем, записан на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка не будет законной.
3. При сделке по доверенности доверенность отзывается в любое время.
4. Если в помещении прописаны и временно выписаны некоторые категории граждан. К ним относят лиц, находящихся в армии, на лечении (например, в санатории), на учебе в другом городе.
5. Когда в долевой собственности зарегистрированы дети, то у них есть право претензии на свою часть. Поэтому требуется документация, которая подтверждает отказ от доли.
6. На квартиру могут иметь претензии и другие лица. К примеру, супруги, если недвижимость была куплена в браке. Имущество будет общим и при разводе делится пополам.
7. При прописке несовершеннолетних детей. Закон на стороне их интересов. Поэтому при продаже такой квартиры продавец должен взять разрешение из органов опеки. Чтобы его получить, продающий жилье обязан предоставить документ, в котором указывается новое местожительство несовершеннолетних детей, бытовые условия в котором не хуже, чем в прежнем, а количество квадратных метров на каждого ребенка соответствует нормам.
8. Если жилье оформлено в залоге при совершении сделки, то у займодателя есть на него право при нарушении условий, указанных в договоре.
9. Если жилье было в обременении, то сделка может считаться недействительной.
10. При наличии долга по коммунальным услугам, если она не оплачена, обязательства переходят к новому владельцу.
11. Если в помещении выполнялась незаконная перепланировка.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Похожие записи:

• Лишили прав: когда и как их забрать обратно
• Жалоба на постановление по делу об административном правонарушении
• Досрочный выход на пенсию в России