Можно ли продать участок в аренде
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать участок в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Допускается ли продажа арендованного земельного участка
Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.
А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.
Право аренды не может быть предметом сделки, если:
- арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
- соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
- участок находится на территории особой экономической зоны;
- арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
- договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.
Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной
Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.
Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.
Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.
Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:
- По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
- Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).
Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.
Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.
В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.
Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.
В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:
| Земля | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| в аренде | Стоимость постройки ниже | Ограничение прав сроком аренды |
| Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже | Просрочка платежей влечет расторжение договора | |
| Размеры платы могут меняться | ||
| Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель) | ||
| в собственности | Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) | Высокая стоимость покупки |
Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.
Какие понадобятся документы
Владелец дома может перевести без выкупа права собственности на участок, если в наличии имеются все необходимые документации и только однократно. В последующих случаях придётся выкупать территорию по кадастровой стоимости. Если земля выделена в бессрочное использование, оформлять её в собственность только через суд.
Необходимо подготовить следующие документы для оформления участка в собственное владение:
- Заявление в произвольной письменной форме на имя владельца наделом.
- Документа для подтверждения законных полномочий на дом, технический план с выделением всех строительных объектов.
- Договорное соглашение или акт, подтверждающие права бессрочного использования или выделение территории под индивидуальное жилищное строительство.
- Заключение из БТИ об оценки недвижимого имущества.
- Выписка из росреестра на предмет наличия имеющихся обременений, либо об их отсутствии.
- Справка от земельного комитета о стоимости территориального надела.
- Если от лица собственника земли действует иной субъект, от него требуется доверенность заверенная нотариально.
- В случае установки долевых границ, нужно предоставить протокол разграничивания участка земли. В нём должны стоять личные подписи всех участников долей.
Если в наличии нет ни одного из вышеперечисленных документов, нужно будет заняться их сбором.
А именно проделать следующие шаги:
- Восстановить бумаги на владение земельным участком (делается в компетентных органах по месту нахождения территории).
- Установка прав на надел в судебном порядке.
- Подать заявление в муниципалитетный или государственный орган. В нём отразить, что дом расположен на этой земле, и он находится в собственности, обратившего лица.
Оформить землю в собственное владение можно посредством судебного решения, закона о дачной амнистии, выкупа, распорядительного акта муниципалитетного или госоргана.
В рамках административной процедуры, оформление земли в собственное владение состоит из следующих нижеизложенных этапов:
- Съёмка земельного участка геодезистами.
- Согласование границ, обратиться в местный орган управления.
- Закрепление границ надела, получить справку из кадастрового реестра.
- Составление кадастрового плана на территорию.
- Предоставить весь пакет документов росреестр.
Если дом находится в собственности у нескольких владельцев, они должны ходатайствовать о разделе долей, их закрепления и фиксации в документах. Каждому из них должна принадлежать доля участка по такой же площади, что и часть дома. Об этом свидетельствует статья 16 жилищного кодекса и статья 36 земельного акта. В случае отказа одно из собственников, этот вопрос регулировать в судебном порядке.
Порядок выкупа земельного участка из аренды
В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.
Оформление права аренды на другое лицо, при продаже недостроя
В данном случае алгоритм действий гражданина должен быть примерно следующим:
- Обратитесь в БТИ с просьбой оформить технический план объекта строительства. Важно, что у Вас на руках должны быть не только документы об аренде земли, но и разрешение, полученное на строительство.
- Получив технический план из БТИ, поставьте строительный объект на кадастровый учет. Данная процедура совершенно бесплатная.
- Затем, в Росеестре Вам нужно зарегистрировать права на свой фундамент.
- После этого, подготавливается специальный договор о продаже недостроя (при поддержке юриста) и оформляется на нового собственника.
- Покупатель обращается к арендодателю (как правило, это органы местного самоуправления) и оформляет новый договор аренды на себя.
Обращаем Ваше внимание, что каждый из перечисленных этапов требует определенных знаний при реализации. Очень важно действовать исключительно в рамках правового поля, чтобы не нарушить действующих норм и правил. Поэтому, продажу земельного участка, находящегося в аренде, лучше проводить при поддержке юристов.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Какие документы нужны для переоформления?
- Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
- Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
- Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство
Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.
Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).
С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.
Права и обязанности сторон
Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:
| Арендодатель | Арендатор | ||
| Права | Обязанности | Права | Обязанности |
| Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок | Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок | Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) | Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен |
| Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий | Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц | Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) | Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок |
| Ограничивать возможные цели использования | Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий | Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния | |
| Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли | Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) | Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли | |
| Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами) | |||
| Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого) |
Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.
Этот вариант является более дорогостоящим, но одновременно и более надежным. Землю в собственность можно приобрести аналогично аренде: у администрации через аукцион или по упрощенной системе; купить у частного собственника.
Все сведения о земельном участке проверяются аналогично проверке на «чистоту» земли под аренду – через ЕГРН.
Правильные критерии для выбора участка:
- на участке отсутствуют ограничения, долговые обязательства;
- границы участка четко обозначены;
- целевое назначение соответствует для последующей постройки на участке магазина;
- есть вся необходимая документация.
Если на участке уже началось строение, необходимо проверить:
- наличие проекта планировки территории, утвержденные архитектурными и градостроительными органами;
- строительство разрешено административными органами населенного пункта.
Для заключения договора нужно обратиться к нормам ГК РФ и ЗК РФ. Приоритетной будет являться ст. 37 ЗК РФ. Данная статья устанавливает следующие ограничения:
- недопустимость права обратного выкупа по желаю предыдущего собственника;
- нельзя включать условие о невозможности продажи другим лицам участка под магазин в дальнейшем;
- невозможность ограничения обязанностей продавца при появлении у третьих лиц прав на продаваемый участок.
Договор составляется в простой письменной форме. В отличие от длительного договора аренды, он не регистрируется в Росреестре. В ЕГРН сообщаются лишь сведения о переходе права собственности (ст. 551 ГК РФ).
Участок в аренде, как продать его
Как оформить, чтобы субарендатор сам построил дом, уже после строительства сам выкупил эту землю? Как сделать это безопасно и для покупателя и для меня? (Может быть, под расписку как-то деньги получить от человека. Но он сам сможет оформить потом после строительства дом на себя? Или обязан будет сначала на меня оформлять и только потом надо будет продавать и после этого уже его будет — разумеется, на такое ни один покупатель не согласится).
У Вас договор заключен на 3 года, пункт «передача прав по настоящему договору не предусмотрена» означает, что Вы не можете не только уступить права и обязанности по договору аренды, но и передать участок в субаренду, так как на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (ч.6 ст.22 Земельного кодекса РФ).
Можно ли продать оформленную в аренду землю
Арендованную землю Вы, как арендатор, продать не сможете, т.к. согласно нормам Гражданского кодекса РФ, Вы можете ей владеть и пользоваться, но не распоряжаться. Связано это с тем, что собственником данного земельного участка Вы не являетесь и какие-либо операции по отчуждению (кроме сдачи в субаренду при согласии арендодателя) совершать не можете.
Продать землю Вы не вправе, поскольку не являетесь её собственником. Но, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.