Долг по коммунальным платежам предыдущего собственника кто оплачивает
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долг по коммунальным платежам предыдущего собственника кто оплачивает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?
Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ.
Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.
Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги. Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы.
В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников. При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.
Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр. Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах поступают в расчетный центр от управляющих компаний.
В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д., МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете.
Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.
«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события.
В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ начиная с даты выдачи документа, — поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников.
– Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно предоставить в расчетный центр документ о собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».
Чужие долги. При смене собственника жилого помещения новые хозяева могут столкнуться задолженностью за ЖКУ за предыдущие периоды. Должны ли новые собственники оплачивать эти долги, зависит от того, на каких основаниях они вступили в право владения собственностью.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (п.5 ч.2 ст.153) собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации .
Если новый владелец купил жилое помещение и в договоре купли-продажи не предусмотрены положения о переводе долга на нового собственника, обязанность оплатить задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги несет предыдущий собственник.
Исключением из этого правила является задолженность по взносу на капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ч.3 ст.
158) обязанность по уплате долгов по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику жилого помещения.
Если предыдущий собственник жилого помещения умер, не оставив наследников, позиции высших судов указывают на то, что обязательства по задолженностям прекращаются со смертью должника.
В случае, если жилое помещение перешло к новым владельцам по наследству, обязанность по уплате долгов за ЖКУ переходит к наследникам. Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.
Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг
Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.
Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.
Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты (edin.center) Кирилл Резник:
Новый хозяин квартиры не обязан платить по долгам предыдущих собственников, поскольку задолженность по ЖКХ числится за человеком, а не за квартирой.
Для решения данной проблемы попробуйте для начала договориться с предыдущем собственником квартиры. Возможно, он пойдет Вам навстречу и сам погасит долг. Если этот вариант не срабатывает, то необходимо взять выписку из ЕГРН, в которой будет указана дата перехода на Вашего внука права собственности, и затем написать заявление на имя руководителя управляющей компании, обслуживающей дом. В заявлении нужно объяснить ситуацию и потребовать произвести необходимые изменения в лицевом счете, чтобы долг перестал числиться за Вашим внуком. Также обязательно сделайте в нем ссылку на статью 153 Жилищного кодекса РФ. Данное заявление обязательно направляется заказным письмом с уведомлением, чтобы остались все «следы» его отправки. В случае отсутствия реакции со стороны УК обращаемся в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.
Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?
Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?
Как проверить квартиру перед сделкой
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте». Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них. Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
-
Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. - Написать претензию управляющей компании.Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
- Подайте жалобу в жилищную инспекцию.Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
- Напишите претензию агенту по недвижимости. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Приобретение недвижимости – это ответственное мероприятие. Поэтому необходимо убедиться, что продавец не оставил долгов на квартиру. Для этого запрашивается справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
Выписка по финансовому номеру показывает, какие были сделаны начисления и произведены платежи.
Чтобы переоформить лицевой номер, известить об изменениях необходимо паспортный стол, а также поставщиков ресурсов. Если жилье покупается в долевое владение, то заявление составляет каждый собственник.
Нужно взять справку о том, сколько человек прописано, и обратиться в единый расчетный центр. Если имеется несколько собственников, то каждый из них обязан дать свое одобрение на переоформление документации. До того, как вы купите жилье, нужно убедиться, что продавец действительно оплатил все квитанции. Иначе проблемы возникнут у нового владельца.
Если счетчики не установлены, то начисления производятся из того, сколько фактически потребляется ресурсов.
Важно! Извещать придется несколько учреждений. Поэтому можно упростить задачу, если заранее снять копии с документов. Останется только отправить их по инстанциям.
Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ. Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя. Все накопившееся до сделки долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, за исключением взносов на капремонт, являются проблемой предыдущего владельца.
Однако, для таких ситуаций характерен ряд особенностей. Основываясь на норме статьи 391, на счета покупателя могут начислить недоимки, если он изъявит свое добровольное согласие на погашение образовавшейся задолженности.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Статья 391. Условие и форма перевода долга
Естественно, подобные намерения должны быть закреплены в договоре купли-продажи и подкреплены нотариальным заверением достигнутого сторонами соглашения. Иначе новый хозяин имеет полное право на оспаривание этой ситуации.
Второй момент, привлекающий внимание — введение с 2013 года такого понятия услуги как «капитальный ремонт». В отношении капитальных работ образовавшаяся задолженность перекладывается на плечи покупателя по умолчанию. Данное правило установлено 158-й статьей ЖК РФ.
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Несмотря на законодательные положения на практике дела обстоят иначе. Коммунальные хозяйства стараются истребовать полное закрытие недоимок по просрочкам, доставшимся новому собственнику «по наследству».
Процедура купли-продажи жилья
В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.
С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.
Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.
Другой вариант – попросить у продавца
квитанции
и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.
Надо ли возвращать деньги прежней организации?
Если уплату долга с вас требует прежняя УК, все намного проще.
Отошедшие от дел управленцы не могут повлиять на вас физически, то есть лишить каких-то коммунальных услуг, донимать вас проверками и комиссиями.
Для бывшей управляющей компании остается единственный способ, как бороться с должниками — обратиться в суд и далее, по его решению, к исполнительным приставам. Но этот путь будет очень долгим, с неясными перспективами.
В суде аргументами в вашу защиту могут быть соображения, высказанные в предыдущей главе, за исключением фраз о договоре цессии. Поскольку судиться истцу придется не только с вами, но и с сотнями других должников из окрестных домов, это может растянуться на годы.
Обычно, сначала УК подает в мировой суд на весь список должников и мировой судья решает вопрос в ее пользу. Но это решение каждый должник может обжаловать в районном (городском) суде и далее по инстанциям. Все судебные тяжбы хозяевам бывшей УК будут обходиться совсем недешево.
А ведь доходов такая компания, кроме надежды на взыскание долгов собственников, никаких не имеет. На ней самой висят долги коммунальных организаций.
Справка! В подобных сложных ситуациях с задолженностями, решение объявить себя банкротом будет для УК наиболее приемлемым выходом.
После признания банкротства, ваши долги перейдут к конкурсному управляющему, у которого еще меньше перспектив (и стимулов) их с вас взыскать.
Возможен и иной исход – если в суде вы проиграете, долг придется заплатить. Но и при таком исходе вы останетесь не в худшем положении — инфляция за это время сделает свое дело. А может быть, ваши дела к тому времени пойдут лучше и расплатиться с долгом в будущем для вас уже не составит труда.
Законодательство совершенствуется, со временем щелей в нем станет меньше. Но пока реформа ЖКХ в разгаре, малоимущие граждане могут еще найти лазейки, чтобы сохраниться на плаву. Те же, для кого квартплата, коммунальные платежи несущественны, просто без возражений оплатят все счета.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.
Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.
— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.
Процедура купли-продажи жилья
В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.
С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.
Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.
Другой вариант – попросить у продавца квитанции и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.
Определение порядка оплаты коммунальных платежей в долевой собственности
Обязанность оплачивать коммунальные услуги указана в статьях 30 и 153 ЖК РФ. Вне зависимости от того, кто именно проживает в квартире/комнате (собственник или арендатор), он обязан вносить коммунальные платежи точно в срок и в полном объеме. Более того, даже если человек фактически не обитает в рассматриваемой квартире/комнате, он все равно обязан оплачивать коммунальные услуги.
Независимо от суммы долга по коммунальным платежам, выселить жильца-собственника доли невозможно никак, кроме как по решению суда.
Как вариант, можно выкупить долю в принудительном порядке, если она является ничтожной, однако срабатывает это не всегда.
Зато за долги по коммуналке можно без проблем выселить арендатора, ведь в договоре аренды обычно прописывается обязательство оплачивать такие услуги.