Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Проведение лицензионного и жилищного контроля
В течение пяти рабочих дней после заключения договора с ТСЖ УО должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД и протокол собрания, на котором было принято решение о выборе УО. В тот же срок УО направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Таким образом, МКД попадает в лицензию управляющей организации.
Окончательное решение о включении МКД, в котором уже создано ТСЖ, в лицензию УО принимает ГЖИ. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Как показывает практика, такие случаи – не редкость.
Если решение ГЖИ положительное, то с момента включения МКД в лицензию в отношении управляющей компании начинает осуществляться лицензионный контроль. Но так как дом в то же время находится под управлением ТСЖ, в его отношении осуществляется жилищный надзор.
Здесь может возникнуть неоднозначная ситуация: с одной стороны, административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора, с другой – управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля.
Для того, чтобы избежать разногласий между ТСЖ и УО в вопросе об оплате штрафов, рекомендуется включить соответствующие условия в договор управления.
Прекращение управления домом тсж
« Назад
07.03.2013 21:52
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2011, N 1
Прекращение управления домом тсж
Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным.
Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот.
Каковы последствия такой «чехарды», попробуем разобраться в данной статье.
Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.
В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица.
Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией.
Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?
ТСЖ — юридическое лицо и способ управления домом
Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.
Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации — ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.
2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон о регистрации).
Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.
Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.
Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9).
Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует.
Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным.
В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.
- Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.
- О необходимости ликвидации ТСЖ
- Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.
Во-первых, так сказать, «про запас». Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.
Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица — мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.
В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.
Главные отличия между двумя типами структур
Является ли ТСЖ управляющей организацией? О том, что собой представляет товарищество собственников жилья, на сегодняшний день известно очень многим.
Фактически, жильцы на общем собрании решают посредством голосования – создавать ли некоммерческую организацию, которая бы управляла многоквартирным домом или домами.
Созданное ТСЖ становится полноправным только после того, как оно проходит полную процедуру оформления в качестве юрлица.
Товарищество будет нести полную ответственность, согласно нормативным документам, за то, в каком состоянии содержится имущество, являющееся общей собственностью. Также существует ответственность перед владельцами имущества за качество коммунальных услуг.
Главное отличие ТСЖ от управляющей организации заключается в непосредственной цели создания структуры. Цель в первом случае – это полноценное руководство домом и общим имуществом, а также максимальная оптимизация расходов.
Что же касается управляющей структуры, то главная цель ее существования – это получение непосредственной прибыли в процессе своего функционирования.
Если во главе многоквартирного дома стоит товарищество собственников жилья, то все не потраченные денежные средства, так или иначе, остаются на общем счету.
Тратятся деньги исключительно в интересах сообщества. Деньги, которые остаются в процессе работы УК, будут тратиться на нужды структуры и ее сотрудников.
Руководство домом с помощью ТСЖ гораздо проще и выгоднее для владельцев жилья. Основные причины этого заключаются в том, что во главе правления стоят жильцы – владельцы квартир.
Состав правления избирается через голосование во время общего сбора. А вот действующий персонал управляющей компании назначается руководителем УК. При этом интересы владельцев жилья совершенно не учитываются.
Каждый возникающий вопрос, касающийся работы ТСЖ, разбирается на общем собрании, где по нему принимается решение здесь же.
Члены сообщества сами решают, какие именно расходы становятся первыми на очереди.
В УК за принятие решений будет отвечать руководство.
Одна из главных задач владельцев квартир, находящихся на руководящих должностях, заключается в подписании договоров с подрядчиками, которые занимаются поставкой коммунальных услуг и различных ресурсов.
Как правило, поставщики всегда идут на заключение соглашений, поскольку они получают оплату непосредственно со счетов, находящихся под контролем правления. В случае с сообществом жильцов существенно реже возникают вопросы с задолженностями, нежели с УК.
Проект договора управляющей компании с ТСЖ.
Образец сметы доходов и расходов ТСЖ, а также Устава вы можете скачать на нашем сайте.
Кем может быть руководитель ТСЖ
Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).
Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.
Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.
БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ
Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»
г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2022 г.
Сведения об участнике:
| ФИО | ||||
| паспорт | ||||
| имеет в собственности | ||||
| Свидетельство о государственной регистрации права | ||||
| Повестка дня: Выборы председателя правления товарищества. | ||||
| За | Против | Воздержался | ||
| 1. Избрать председателя ТСЖ: Иванова И.И. | ||||
| 2. Избрать председателя ТСЖ: Перова П.П. | ||||
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Договор на техническое обслуживание между тсж и ук
ТСЖ самостоятельно отвечает по административным взысканиям, штрафам, предписаниям, выданным на имя ТСЖ. 5.7. Во всех остальных случаях нарушения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 6.1.Обслуживание систем домофонов, противопожарной защиты дома (дымоудаление, пожарной сигнализации) не входят в перечень работ и услуг по настоящему договору, выполняются иными специализированными организациями и оплачиваются за счет средств ТСЖ по отдельным договорам. 6.2. Все работы, не оговоренные условиями настоящего договора, т.е.
Осуществлять комплекс мер, направленных на обеспечение противопожарной защиты общего имущества многоквартирного дома, после восстановления инженерных систем, после восстановления инженерных систем, обеспечивающих противопожарную защиту жилого дома.
Можно ли выйти из ТСЖ по закону
От жильцов можно слышать заявления вроде «Не хочу быть в ТСЖ!» Возможен ли отказ от услуг жилтоварищества? Да, процедура отказа владельцев помещений в МКД от членства в ТСЖ регулируется пунктом 3, статьи 143 ЖК РФ.
Согласно этому документу членство в организации прекращается по личному заявлению собственника либо с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.
Законом не предусмотрена возможность установления иного порядка прекращения членства путем включения соответствующего пункта в Устав товарищества. Собственник вправе вступать и выходить из товарищества беспрепятственно в любое время, и правление не имеет законных оснований оказывать ему в осуществлении данных действий.
Вся процедура выхода одного члена или одной квартиры проводится в срок 7 календарных дней. В некоторых случаях сроки могут измениться. Процедура не предполагает внесения денежных средств, за исключением случаев, когда у заявителя имеются долги по оплате ЖКУ.
После оформления необходимых документов, заявителю выдается официальный ответ от правления или администрации поселения о том, что он больше не является членом организации. При наличии долгов правление потребует первоначально погасить их.
После оформления процедуры жильцу дома нужно будет самостоятельно ухаживать за территорией, прилегающей к его квартире и оплачивать ЖКУ непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Если с управленцами заключен индивидуальный договор, оплату ЖКУ можно будет продолжить в штатном режиме.
Процесс выхода из ТСЖ не отличается какими-либо сложностями и требует только оформления его в соответствии с законами РФ. Для проведения процедуры юридически грамотно стоит заранее проконсультироваться со специалистами.
Трудовой договор управляющего и жск
В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
Часто вышеприведенная норма неверно трактуется в части возможности заключения трудового договора с членами и председателем правления ТСЖ.
Расхождения во мнении обусловлены тем, что на самом деле отношения между членами и председателем ТСЖ могут являться как гражданско-правовыми, так и трудовыми. И самая распространенная ошибка — это попытка свести все к одному типу отношений.
К тому же невозможность заключения трудового договора связана именно с совмещением должностей, далее мы более подробно остановимся на этом вопросе.
И если в возможности заключения гражданско-правового договора мало кто сомневается, то заключение трудового договора вызывает многочисленные споры.
Многочисленная судебная практика, которая также будет рассматриваться в данной статье, также подтверждает возможность заключения трудового договора. В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу № 33-14238/2017 суд пришел к выводу о том, что «п. 3.1 ст.
147 ЖК РФ содержит норму трудового права, регулирующую вопрос возможности заключения ТСЖ трудового договора с членом правления ТСЖ».
Также суд указывает на то, что «статья 9 Трудового кодекса РФ устанавливает, что трудовые договоры не могут содержать условий, снижающих уровень прав и гарантий работников, установленный трудовым законодательством.
Если такие условия включены в трудовой договор, то они не могут применяться».
Может ли председатель ТСЖ заверить доверенность
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
Обязанности управляющего ТСЖ регламентируют его деятельность, учитывая компетенцию. Должностная инструкция содержит полный перечень работ, которые должен выполнять сотрудник, они направлены на непосредственный род деятельности. Управляющий обязан не только в рабочие дни находиться в кабинете и выполнять:
- проверку, осмотр придомовой территории, состояние коммуникаций;
- контроль за конструкциями строения;
- экстренное реагирование в случае внештатной или аварийной ситуации;
- функции представителя жильцов для защиты их интересов перед различными органами в районной администрации, муниципальном совете;
- учет показаний счетчиков;
- прием жалоб, пожеланий от жителей дома;
- закупку материалов для ремонта, руководство его проведения;
- сохранение конфиденциальности персональных данных собственников;
- составление актов, документации по зданию;
- наем необходимых работников;
- платежи по счетам;
- переговоры по услугам.
Председатель отвечает за надлежащее выполнение обязанностей управляющим. Если он допустит нарушения, председателю предстоит отчитаться перед собственниками квартир, исправить положение.
ТСЖ с момента создания является исполнителем коммунальных услуг
С момента создания ТСЖ управляющая компания утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг, а это значит, что требовать вносить оплату за коммунальные услуги компания более не вправе.
Более подробно о том кто и с какого момента является исполнителем коммунальных услуг с некоторыми примерами из судебной практики см. статью «Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?»
При этом, наличие задолженности ряда граждан перед управляющей компанией еще не дает право последней компенсировать свои потери выставляя жильцам счета на оплату и взимая с них плату за период, в котором управление домом уже осуществляет ТСЖ. Вместе с тем, управляющая компания не лишена возможности требовать взыскания с должников задолженности в судебном порядке за период, в котором услуги фактически оказывались и действовал договор управления.
ТСЖ не выполняет свои обязанности куда обращаться, как заставить работать
На практике нередко происходят ситуации, когда жильцы дома недовольны качеством услуг, оказываемых ТСЖ. В большинстве случаев причины связаны с ненадлежащим исполнением членов товарищества их прямых обязанностей.
Так, поводом для недовольства может быть:
- отсутствие ремонта в подъезде;
- аварийное состояние крыши;
- грязь и антисанитария на лестничных площадках и в лифтах;
- включение в квитанцию на оплату ЖКХ дополнительных сборов, о целевом назначении которых ничего неизвестно;
- некорректное поведение (грубость, хамство и т.д.);
- иные причины для недовольства собственников квартир.
В данной ситуации есть несколько разных способов воздействия на ТСЖ, пренебрегающее своими функциональными обязанностями. Можно предпринять следующие действия:
- Написать официальную претензию на имя председателя товарищества, содержащую просьбу об устранении возникших проблем.
Направлять такое заявление следует даже в том случае, если жильцы заранее уверены в том, что это не принесет результата. Дело в том, что такой документ в дальнейшем понадобится при обращении в вышестоящие инстанции.
- Если правление ТСЖ никак не отреагировало, то следующим шагом может быть направление официальной жалобы в компетентные органы.
- Также при наличии каких-либо имущественных споров (например, причинение материального ущерба МКД), владельцы квартир могут подать в суд на ТСЖ.
Одной из крайних мер, является переизбрание членов ТСЖ или вовсе смена способа управления общим имуществом дома (например, передача полномочий управляющей компании). Все эти решения должны приниматься на общем собрании собственников МКД путем голосования.
Что делать, если председатель ТСЖ не предоставляет документы
В соответствии с п. 3 ст. 143 ЖК РФ члены ТСЖ, а также иные лица, вправе ознакомиться со следующими документами, касающимися деятельности организации:
- устав;
- реестр членов товарищества;
- бухгалтерская отчетность;
- сметы доходов и расходов, включая отчет об их исполнении;
- заключения, подготовленные ревизионной комиссией;
- протоколы общих собраний и т. д.
По запросу собственников квартир, председатель товарищества обязан выдать интересующую их документацию. Однако иногда происходят ситуации, когда он уклоняется от выполнения такой обязанности.
Такое действие является незаконным и за это предусмотрена административная ответственность согласно ст. 5.39 КоАП РФ. В соответствии с положениями данной статьи должностное лицо может понести наказание в виде штрафа размером от 5 000 до 10 000 рублей.
Таким образом, если председатель не предоставляет документацию, связанную с деятельностью ТСЖ, владельцы МКД могут поступить следующим образом:
- написать жалобы в надзорные органы (например, в жилинспекцию, прокуратуру);
- снять нарушителя с занимаемой должности, проголосовав на общем собрании;
- подать исковое заявление в суд.
Мнение Минстроя России про заключение договоров управления между ТСЖ и УК
Про договоры управления между товариществами и управляющими организациям постоянно возникают споры на практике. Чтобы узнать позицию Минстроя России по наиболее спорным вопросам, направили туда такое обращение:
«Прошу высказать позицию Минстроя РФ по вопросам, связанным с деятельностью так называемого «ленивого ТСЖ», то есть товарищества, которое заключает договор управления дома с управляющей организацией (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Разъяснения необходимы из-за того, что многие вопросы в ЖК РФ не урегулированы, а решения на практике противоречат друг другу и разнятся от региона к региону. Товарищества, не знают, как правильно, а жильцы считают, что их все обманывают и всё вокруг незаконно.1.
Кто в рассматриваемом случае должен утверждать условия договора управления – общее собрание собственников или правление товарищества?2. Вносятся ли изменения в реестр лицензий в части указания управляющей организации?
Если да, то как при этом соблюсти требования 938 Приказа о прикладывании к заявлению копии протокола общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления?»
Ответы на часто задаваемые вопросы для юридических лиц
УК /ТСЖ являются лицами, для которых заключение договоров энергоснабжения является обязанностью, вытекающей из их особого статуса — исполнитель коммунальных услуг.
В условиях, когда многоквартирные дома фактически присоединены к электрическим сетям, собственники помещений этих домов осуществляют фактическое потребление электрической энергии, управляющим компаниям и ТСЖ законодателем не предоставлено право выбора в возможности заключать либо не заключать договор энергоснабжения. Данная обязанность установлена жилищным законодательством (п.12 ст. 161 ЖК РФ), а также «Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями», утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (п.21 Правил № 124) и «Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии», утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 (п.68 ПП РФ № 442).
Исполнитель коммунальных услуг в отношении собственников и владельцев помещений многоквартирных домов обязан оплачивать стоимость поставленной в дома электрической энергии, в том числе и израсходованной на общедомовые нужды, вне зависимости от наличия договора с ресурсоснабжающей организацией (Определение ВС РФ от 19.07.
2017 № 310-КГ17-8587, Пленум Верховного Суда РФ в «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.
2016: для взыскания задолженности за поставленную электрическую энергию в МКД ресурсоснабжающей организации не требуется письменного договора энергоснабжения, достаточно факта поставки электрической энергии).
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 26.03.
2003 № 35-Ф3 «Об электроэнергетике» гарантирующим поставщиком электрической энергии является коммерческая организация, обязанная в соответствии с названным Законом или добровольно принятыми обязательствами заключить договор купли-продажи электрической энергии с любым обратившимся к нему потребителем либо с лицом, действующим от имени и в интересах потребителя и желающим приобрести электрическую энергию.
При этом, коммерческая организация понуждать потребителя к заключению договора не вправе. Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения Общество рассматривает как фактически сложившиеся договорные.