Сколько налогов заплатит арендатор после ремонта: позиция ВС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько налогов заплатит арендатор после ремонта: позиция ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.

Как прописать возможность улучшений арендованного имущества в договоре

Чтобы избежать споров и судебных разбирательств, возможность улучшений необходимо прописать в договоре аренды изначально. Там же можно разграничить, что будет считаться отделимыми и неотделимыми улучшениями, на каких условиях и кому они передаются по окончании срока аренды.

Есть несколько ключевых моментов, связанных с тем, как оформить отделимые улучшения арендуемого помещения. Давайте разберёмся, как внести их в договор.

1. Возможность самих улучшений помещения в ходе аренды. Её нужно прописать, чтобы не получить претензию со стороны Арендодателя в связи с тем, что какие-то работы проведены без его согласия. Формулировка может быть такая: «Арендатор и Арендодатель договорились, что в помещении возможно проведение отделимых и неотделимых улучшений в течение всего срока Договора».
2. Порядок согласования улучшений. Это нужно в большей степени для неотделимых улучшений, ведь такие работы, выполненные без согласия арендодателя, останутся без компенсации. Можно включить в договор подобный пункт: «Неотделимые улучшения проводятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя. Для проведения отделимых улучшений согласие не требуется. Неотделимые улучшения, произведённые без письменного согласования Арендодателя, компенсации не подлежат».
3. Какие улучшения считаются отделимыми. Так как споры о том, какие улучшения отделимые, а какие нет, не редкость, лучше если изначально в договоре будут прописаны конкретные примеры. Идеально, если арендатор уже прикинул, какие работы планирует провести, и включит их в договор сразу. Например: «Арендатор и Арендодатель договорились, что отделимое улучшение арендованного имущества — это установка офисной мебели, оргтехники, предметов декора без повреждения отделки стен и других предметов, являющихся движимым имуществом».
4. За чей счёт проводятся улучшения. Согласно Гражданскому кодексу, капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора, но это не синонимы неотделимых и отделимых улучшений. Лучше дополнительно обозначить, о чём договорились стороны. Например: «Отделимые улучшения осуществляются за счёт средств арендатора. Неотделимые улучшения, согласованные Арендодателем, проводятся Арендатором его силами и за его счёт и компенсируются по окончании Договора аренды с учётом амортизации. Сумма компенсации должна быть согласована Сторонами при подписании акта возврата помещения».

   Или если арендодатель категорически не согласен компенсировать любые улучшения, формулировка может быть такая: «Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекращения настоящего Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается».

5. Судьба улучшений по окончании договора. По закону неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, а отделимые улучшения арендованного имущества при расторжении договора остаются арендатору. Если стороны этот порядок устраивает, можно зафиксировать его ещё раз в договоре, но в принципе это необязательно. А вот если договорились, что все отделимые улучшения или какая-то их часть остаётся собственнику помещения, это нужно указать. Например: «Стороны договорились, что мебель и техника, которая будет установлена в помещении силами Арендатора, по окончании Договора аренды перейдёт в собственность Арендодателя. Арендодатель обязуется выкупить мебель и технику по рыночной цене с учётом естественного износа».

Неотделимое улучшение арендуемого помещения за счёт арендатора

Неотделимые улучшения, как было сказано выше, близки к капитальному ремонту, который является ответственностью арендодателя. Однако Гражданский кодекс оставляет за сторонами право договориться о другом сценарии. По сути, судьба улучшений арендованного имущества в руках арендатора и арендодателя, которые могут прописать в договоре аренды самые разные нюансы. В том числе возможен капремонт силами арендатора и за счёт его средств. Но если с отделимыми улучшениями всё просто, ведь их можно в любой момент забрать из помещения, то с неотделимыми есть тонкости.

Во-первых, производство неотделимых улучшений нужно обязательно согласовывать с арендодателем. Особенно если есть намерение получить полную или частичную компенсацию затрат.

Во-вторых, если в договоре не прописана компенсация затрат, арендодатель её осуществлять не обязан. Так что даже если есть согласие собственника на существенные улучшения, но он не готов их компенсировать, все работы проводятся за счёт арендатора.

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что речь о возможности производить неотделимые улучшения должна идти еще на этапе согласования договора аренды. Если же договор уже имеется и необходимость произвести улучшения появилась после его заключения, то необходимо согласовывать такие работы и приходить к общему мнению о необходимости их проведения, стоимости и порядке оплаты (в том числе и о том, кто понесет бремя расходов на реализацию проектов). Опять-таки, если улучшения произведены, а соглашения достигнуто не было, то остается только договариваться мирным путем о компенсации затрат. Если же арендодатель откажется компенсировать такие расходы, то закон встает на его сторону и прямо закрепляет его право на отказ в возмещении затрат.

Важно помнить, что к категории неотделимых улучшений не следует относить работы по капитальному ремонту переданного имущества. По закону расходы на них, если договором не предусмотрено иное, несет арендодатель.

Комментарий к ст. 623 ГК РФ

1. Арендатор в период срока действия договора аренды вправе в результате использования имущества произвести улучшения данного имущества, то есть, совершить действия, направленные на создание определенных элементов, деталей, улучшающих технические, физические и иные свойства имущества либо в целом повышающие качество данного имущества. Такие улучшения подразделяются на два виды:

— отделимые — те, которые могут быть отчуждены от арендуемого имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда;

— неотделимые — те, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

В качестве примера таких улучшений можно привести улучшения, произведенные в отношении такого объекта аренды, как автомобиль. Так, проведение в салоне автомобиля подогрева сидений является отделимым улучшением, так как накидки с подогревом и установленная конструкция могут быть отделены от автомобиля. А например, нанесенная на кузов автомобиля аэрография является неотделимым улучшением.

В случае если арендатор произвел отделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право собственности на такие отделимые улучшения. При этом отделимые улучшения арендатор вправе производить без согласия арендодателя. Исключение составляют случаи, установленные договором аренды.

Что касается неотделимых улучшений, то они могут быть произведены только с согласия арендодателя. Порядок и форма получения такого согласия должны быть установлены договором аренды. Полагаем, что на практике такое согласие может быть получено в форме положительного ответа на уведомление арендатора о намерении произвести неотделимые улучшения арендованного имущества.

При соблюдении арендатором порядка получения согласия на осуществление неотделимых улучшений он имеет право на возмещение со стороны арендодателя стоимости этих улучшений, за исключением случаев, установленных договором аренды. Если же такой порядок не был соблюден, то права на получение возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор лишается. Исключение из этого правила составляют случаи, установленные законом.

В случае если отделимые, а также неотделимые улучшение были осуществлены за счет отчислений арендодателя, необходимых для восстановления состояния имущества с учетом его нормального износа (амортизационные отчисления), то собственность на такие улучшения приобретает только арендодатель.

2. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 N 08АП-2531/2009, 08АП-2703/2009;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 N 17АП-2906/08;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2008 N А19-3435/08-Ф02-5311/2008;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 N 01АП-4269/11;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2009 N А19-3435/08;

— Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2003 N КГ-А40/8616-03;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 N 15АП-10595/2013;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 N 01АП-962/13;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 11АП-4492/12.

Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

• Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
• Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

• Расходы на сооружение улучшения;
• Их производство, изготовление;
• Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

• На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
• Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
• Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

• проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления,
• усовершенствование напольного покрытия,
• переустановка дверей,
• результат перекраски окон и стен в помещении,
• реконструкция фасада,
• приведение в порядок электроснабжения,
• благоустройство окружающей территории.

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

• необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми,
• нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше,
• необходимо будет указать цену.

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

При составлении отчетности значение будет иметь время, когда происходит переход/передача неотделимых улучшений. Разъяснения даются в приказе Минфина № 91н от 13.10.2003 г. В п. 35 этого документа указано, что если в соответствии с соглашением капитальные вложения пользователя переходят собственнику, расходы по оконченным работам, подлежащие возмещению, должны быть списаны со счета по вложениям во внеоборотные активы. При этом статья расчетов дебетуется. Но если договор неотделимых улучшений предусматривает переход их к собственнику объекта с возмещением остаточной стоимости пользователю, их осуществившему, капвложения относят в состав ОС законного владельца до окончания срока действия соглашения.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

В настоящее время большинство экспертов отмечает активный переход банков на особую схему работы с клиентами. В частности, действует система, при которой сумма по сделке купли-продажи снижается до 1 млн р. Такая ситуация обуславливается нарастающей конкуренцией на рынке жилья. Банки предоставляют ипотечные кредиты до 1 млн р., а оставшуюся часть необходимых средств оформляют в качестве потребительского кредита. Однако условия предоставления обоих займов одинаковы. Некоторые финансовые организации, понимая, что такое кредитование несет определенные риски, повышают ставку процента по ссудам на 1-1.5 пункта. Тем не менее, объем сделки по ипотеке не во всех случаях можно снизить до 1 млн руб. К примеру, это невозможно при достаточно распространенной сегодня системе кредитования с использованием субсидий от государства.

Возмещение неотделимых улучшений по договору аренды

Компенсация неотделимых улучшений проводится арендодателем добровольно. Если и арендатор, и собственник — физические лица, достаточно заключить дополнительное соглашение к договору аренды либо просто компенсировать затраты на улучшение. Если один из участников сделки — юридическое лицо, все платежи нужно оформлять в соответствии с законодательством.

Если собственник недвижимости не знал о проведении неотделимых улучшений или не давал согласия на них, вы не получите компенсацию. Статья 623 ГК РФ определяет, что стоимость улучшений, проведенных без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом.

Если собственник давал письменное согласие на проведение улучшений, процедура получения компенсации проста: достаточно заявить о своем желании получить деньги. Если собственник согласится, обсудите с ним сумму и способ передачи компенсации. Чтобы избежать споров, сохраните все чеки и договора, которые подтверждают, что вы потратили на улучшение недвижимости определенную сумму. Собственник объекта обязан будет возместить все затраты.

Сделать это он может несколькими способами:

• уменьшить арендную плату на 10%, 20%, 30% или другую сумму на срок, нужный для полного погашения задолженности;
• не брать с вас арендную плату на протяжении срока, необходимого для компенсирования затрат;
• вернуть деньги наличными, переводом на банковский счет или другим способом — всю сумму сразу или частями.

Чтобы подтвердить компенсацию и избежать лишних споров, нужно составить договор на возмещение условий, признанных неотделимыми. Присвойте документу порядковый номер, укажите дату его подписания, напишите реквизиты обеих сторон.

После этого:

• Перечислите объекты, которые являются неотделимыми улучшениями — например, напишите перечень работ или перечислите модифицированные инженерные сети.
• Рассчитайте стоимость улучшений и укажите ее в договоре. Учитывайте стоимость материалов и работы, если есть чеки и на то, и на другое.
• Укажите время работ по неотделимому улучшению — оно важно для бухгалтерского учета и нужно, если один из участников сделки — юридическое лицо.
• Распишите порядок оплаты капитальных вложений — укажите, кем они будут оплачиваться и в какие сроки. Опишите способ оплаты — если это безналичный расчет, укажите реквизиты.
• Укажите на согласованность действий — подчеркните, что и собственник помещения, и арендатор согласны с условиями договора и обязуются их выполнять.
• Поставьте штрафы за неисполнение обязанностей или просрочку оплаты — это мотивирует арендодателя быстрее выполнить обязательства.

Сроки получения компенсации не регламентированы. Вы можете запросить возмещение расходов на капитальное преобразование недвижимости и сразу после окончания работ, и при расторжении договора аренды. Если договор аренды расторгается досрочно по инициативе арендодателя, он обязан компенсировать расходы, а срок компенсации оговаривается отдельно. Его лучше зафиксировать отдельным договором, чтобы избежать судебных разбирательств.

Например: Анатолий взял в аренду торговое помещение на 3 года с возможностью внесения неотделимых улучшений, сумма ежемесячного платежа составляет 15 000 рублей. В первый месяц провел водопровод и установил систему отопления, стоимость работ составила 315 000 рублей. Сразу по окончанию работ Анатолий пошел к Павлу — владельцу здания — и попросил компенсировать затраты. Обе стороны решили, что лучше всего отказаться от арендной платы. Анатолий не будет платить ее 21 месяц — столько нужно, чтобы окупить затраты на неотделимые улучшения.

Есть и другой вариант развития событий — собственник давал устное согласие на внесение улучшений, но не подписал соответствующее разрешение, а теперь отказывается компенсировать затраты. В этом случае можно обратиться в суд.

Для этого:

• подготовьте доказательства того, что собственник недвижимости знал о предстоящих изменениях и был согласен с ними;
• составьте исковое заявление, оплатите государственную пошлину, приложите к пакету документов доказательства;
• посчитайте сумму компенсации, предоставьте документы, подтверждающие сумму ваших расходов;
• посетите заседание и докажите, что арендодатель должен выплатить компенсацию.

Доказательствами по делу могут служить любые факты — показания свидетелей, копии переписки в социальных сетях, видеосъемка. Главное, чтобы все факты указывали на то, что арендодатель был согласен с изменениями. Если вы докажете это, суд вынесет постановление, по которому собственник недвижимости будет обязан компенсировать расходы на неотделимые улучшения. Если суд откажет в иске, но вы уверены в своей правоте — подавайте апелляцию. Сделать это можно в течение 10 дней после вынесения судебного решения.

Например: Михаил — арендатор, Олег — собственник. Михаил договаривался с Олегом о капитальном ремонте частного дома в присутствии друзей. Олег выразил свое согласие и заявил, что компенсирует расходы на ремонт — снизит арендную плату на 50%. После завершения работ Олег отказывается от компенсации, мотивируя это тем, что нет договора, и он не обязан ничего платить. Михаил может обратиться в суд и попросить друзей дать свидетельские показания. Суд обяжет Олега исполнить условия устной договоренности — снизить арендную плату на 50%.

Чтобы не проиграть в суде, лучше обращаться к юристу. Он поможет собрать доказательства, грамотно составит исковое заявление, сопроводит до вынесения решения.

Налог на имущество с неотделимых улучшений.

Налог на имущество уплачивается арендодателем, произведшим неотделимые улучшения, в том случае, если такие улучшения приняты им на баланс в качестве объектов ОС.

В соответствии с разъяснениями Минфина, данным в том числе в Письме от 13.12.2012г. №03-03-06/1/651:

• Согласно п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.378 и ст.378.1 НК РФ.
• Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены ПБУ 6/01, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01.
• В соответствии с п.5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.
• Согласно п.29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
• Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия.
• Согласно разъяснениям, направленным в адрес ФНС России Письмом Минфина России от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, под выбытием указанных капитальных вложений среди прочего можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).
• Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, в том числе затраты на капитальное строительство, учитываются на счете бухгалтерского учета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Сформированная первоначальная стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, принятые в эксплуатацию и оформленные в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет бухгалтерского счета 01 «Основные средства».

Соответственно, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС в виде стоимости улучшений арендованного имущества (Письмо Минфина от 27.12.2012г. №03-05-05-01/80):

• учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора аренды и облагаются налогом на имущество организаций.

При этом, капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию:

• не учитываются в составе ОС и не облагаются налогом на имущество организаций.

Из положений главы 34 «Аренда» ГК РФ следует, что арендатор может проводить в арендуемом помещении ремонтные работы, а также производить отделимые и неотделимые улучшения.

Улучшениям арендованного имущества посвящена ст. 623 ГК РФ. В ней сказано, что отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые от этого имущества без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Как видите, четкого определения понятия неотделимых улучшений ст. 623 ГК РФ не содержит. В связи с этим на практике нередко возникают сложности с правильной квалификацией результата работ, проведенных арендатором.

Суды считают, что по смыслу ст. 623 ГК РФ под неотделимыми улучшениями понимаются не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики арендованного объекта, повышают его технические и (или) функциональные характеристики. То есть улучшения всегда связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием арендованного основного средства (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12).

Из положений ст. 623 ГК РФ следует, что затраты арендатора на производство неотделимых улучшений могут компенсироваться или не компенсироваться арендодателем. Рассмотрим, как влияет этот факт на учет затрат у арендатора.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества. Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых. Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

• существование доказательств выполненных улучшений;
• установление точной стоимости работ;
• определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

24 Марта 2020

ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года

Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается

ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая

Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ

Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ

18 Марта 2020

Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок

На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!

Похожие записи:

• ПРАВА РАБОТНИКОВ ПРЕДПРИЯТИЙ-БАНКРОТОВ
• Программа «Молодая семья» — 2023: что нужно знать
• Изменения законодательства с 2023 года для организаций, ИП и граждан