Брачный договор при ипотеке: особенности составления, плюсы и минусы, образец
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при ипотеке: особенности составления, плюсы и минусы, образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К сожалению, брачный договор на ипотечный кредит не всегда может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций.
Брачный договор по ипотечному кредиту содержит все наиболее важные пункты, касающиеся раздела заложенной квартиры, выполнения обязательств перед банком и других вопросов, связанных с кредитом.
Субсидии и условия для молодых семей в Санкт-Петербурге
Если банк узнает о брачном договоре, он может назначить более высокую процентную ставку или потребовать досрочного погашения.
Брачный договор подлежит обязательному уведомлению — в Москве его стоимость составляет 10 500 рублей, говорит Мурат Бороков. Еще 2 000 рублей придется заплатить при назначении каждого объекта недвижимости, «начиная со второго, но не более 16 000 рублей.
Было решено, что я оформлю квартиру на свое имя, а также ипотеку. Это означает, что в конечном итоге я буду выплачивать кредит самостоятельно. Я компенсирую мужу часть квартиры наличными. Одна проблема: ипотека берется на нас двоих, и чтобы все это провернуть, нам нужно согласие банка на исключение моего мужа из списка заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.
Иногда заемщики просто устно сообщают банковскому служащему о наличии соглашения. Однако это не совсем правильный поступок, так как работник может уволиться и не сообщить об этом своему начальству. В таком случае предполагается, что эта информация не была раскрыта банку.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет разделено их совместно нажитое имущество в случае развода. Все эти договоренности затем фиксируются в брачном договоре, который заверяется нотариально.
Интердикт должен быть заверен нотариусом. Только такое нотариальное действие делает его юридически действительным документом.
Мы рассмотрели с вами общие нормы для всех брачных договоров, теперь давайте разберемся, как брачный договор может помочь вам приобрести недвижимость с помощью ипотеки.
В законодательстве очень мало статей на тему брачного контракта. Да, такое соглашение может изменить режим имущества супругов, а также указать перечень вещей, которые перейдут к каждому из них в случае развода. И список вопросов, которые могут быть указаны в брачном договоре, не ограничен.
Соглашение о разделе имущества может быть использовано, если квартира была куплена одним из супругов до брака, а кредит был погашен во время брака из семейного бюджета.
Брачный договор может быть отменен в любое время нотариусом или судом — простой отказ от выполнения взятых на себя обязательств не является вариантом.
И так мы перечислили случаи, в которых необходимо заключить брачный договор для получения ипотеки, данный список не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств. Чаще всего брачный контракт подписывается во время брака, когда семья приобретает ипотечный кредит. При принятии заявления сотрудник банка спросит, подписали ли супруги договор.
До свадьбы у нее была доля в квартире ее родителей, а у меня ничего. Мы оба работали. Ее отец — бизнесмен. Она работала на него всего 8 часов в неделю, но зарабатывала немного больше, чем я.
Мой муж купил квартиру по договору о совместной собственности до брака. В период брака он заключил с женой соглашение о признании квартиры совместной собственностью. После развода квартира перешла к мужу, и он выплатил жене компенсацию за 1/2 квартиры в размере 700 000 рублей.
В брачном договоре заинтересованы в первую очередь вы, а не банк. Не все, как вы, способны найти согласие со своим супругом и честно договориться о том, кто сколько вкладывает и кто сколько получает при разводе. Когда есть семейный совет и любовь, в долгосрочной перспективе все выглядит прекрасно, и вы даже можете устно договориться о том, кто что получает. Однако при разводе договоренности быстро забываются.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, помимо прав собственности на недвижимость, возникают обязательства по погашению кредита.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
Квартира, купленная по ипотеке до брака, принадлежит исключительно тому, кто ее купил. Если второй супруг помогал выплачивать ипотеку, он или она не имеет права на долю в собственности. В случае развода без согласия заемщика он не получит ничего.
Однако будьте готовы, что организация может отказать в выдаче кредита именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудники банка заботятся о своих интересах, а не о ваших — если договориться не удается, ищите альтернативную организацию для оформления кредита.
Положения договора вступают в силу по окончании официальных отношений между сторонами договора. В статье будет раскрыта вся информация о порядке и особенностях составления брачного договора по ипотеке.
В каких случаях брачный договор можно оспорить?
Существует несколько условий, при наличии которых брачный договор можно оспорить. В частности, к ним относят:
- заключение контракта в момент, когда один из супругов введен в заблуждение и не осознает последствий этой сделки;
- заключение договора под угрозами, в результате применения насилия или обмана (т.е. одна из сторон не могла свободно изъявлять свою волю);
- оформление сделки с ограниченно дееспособным супругом без согласия его попечителя (в дееспособности, как правило, ограничиваются граждане, которые злоупотребляют алкоголем или наркотиками);
- заключение контракта с супругом, который на момент оформления сделки временно не мог осознавать последствия своих действий (например, находился под воздействием приступа заболевания, алкоголя, наркотических средств и т.д.).
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Ипотека при брачном контракте: как расторгнуть
Многие заемщики, решившие оформить ипотеки, сталкиваются с потребностью заключения брачного договора, поскольку на этом настаивает кредитор. Семейный заемщик, оформляя кредитную недвижимость в совместную собственность наравне со вторым супругом, разделяет свои обязательства с партнером. В результате, супруги, при покупке ипотечного жилья, несут равную финансовую ответственность, что приводит к оформлению второй половины созаемщиком.
Иногда банк соглашается рассматривать кандидатуру основного заемщика, но имеет претензии к супругу (предполагаемому созаемщику). Чтобы не иметь проблем с погашением кредитного долга, финансовые обязательства целиком возлагаются на одного из супругов, а имущество становится личной собственностью заемщика. Чтобы согласовать сделку, банк просит подписать брачный контракт с установлением раздельного права на ипотечное имущество.
Часто с проблемой брачного договора при ипотеке сталкиваются супруги:
- неплательщиков по кредитам, чья репутация не позволяет согласовать займ основному заемщику;
- партнера, отказавшегося участвовать в ипотеке, что автоматически возлагает весь объем ипотечного бремени на одного из супругов.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.
Может ли ребенок быть включен в брачный договор на квартиру ипотеке
- паспортные данные обеих сторон;
- дата и время составления;
- подписи;
- имя супруга, на которого жилье приобретается (приобретено);
- размер первоначального взноса;
- информация о приобретаемой недвижимости в соответствии с техпаспортом;
- информация о банке-кредиторе и его реквизиты;
- кто и в каком размере обязуется вносить ежемесячные платежи;
- источники доходов, из которых будут осуществляться платежи (семейный бюджет или личные средства);
- кто будет осуществлять коммунальные платежи;
- ответственность, которую будут нести супруги в случае невыполнения пунктов сделки;
- каким образом квартира и обязательства по ней будут разделены в случае возможного развода;
- обстоятельства, в связи с которыми в контракт могут быть внесены какие-либо изменения.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
По закону, в брачном договоре на ипотечную квартиру должны быть указаны обязательные пункты, среди них:
- название документа;
- дата составления;
- реквизиты мужа и жены (паспортные сведения);
- данные свидетельства о бракосочетании;
- предмет договора. В данном случае — ипотечная квартира;
- права и обязательства мужа и жены;
- ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязанностей;
- нюансы срока действия документа;
- дополнительные пункты по решению сторон;
- подпись мужчины и женщины;
- удостоверение специалиста нотариальной конторы.
В вышеуказанной структуре контракта следует особое внимание уделить внесению следующей информации:
- лицо, являющееся основным заемщиком ипотечного займа;
- суммы первого взноса и кем они осуществлены;
- условия распределения обязательств по погашению задолженности в случае развода;
- правила раздела ипотечной недвижимости при наступлении развода;
- процедура внесения изменений при условии, что родятся дети;
- перераспределение долей собственности при рождении детей;
- сведения о приобретенной квартире — площадь, этажность, количество комнат и иное;
- информация о банковском учреждении, выдавшем займ;
- иные нюансы, касающиеся ипотечной квартиры.
По обоюдной договоренности супружеской пары, они вправе вносить любую информацию в брачный договор, но при условии, что она не противоречит российским законодательным актам. Например, включить в текст условия по урегулированию личных взаимоотношениях запрещается законом. Разрешается указывать только правила взаимоотношений в сферах — материальной, денежной и имущественной.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Особенности БД при жилищном займе с материнским капиталом
Согласно законодательству, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность мужа и жены, а также их детей. Если в подобном случае имеется брачный договор, согласно которому недвижимость принадлежит только тому, на кого она оформлена, а другой участник соглашения не заявляет свои права, можно рассчитывать только на ту часть жилплощади, в приобретении которой не использовался материнский капитал.
Также закон устанавливает только необходимость выделения доли, а ее размер определяется индивидуально (при этом, каждая сторона, за исключением несовершеннолетних членов семьи, вправе от нее отказаться). В этом случае брачный договор помогает достичь согласия в вопросе распределения частей жилплощади.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Как правильно составить брачный договор на ипотечную квартиру?
При составлении брачного договора нужно руководствоваться требованиями главы 8 СК РФ.
Необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- контракт подписывают дееспособные граждане, достигшие совершеннолетия;
- для придания юридической силы документ удостоверяют у нотариуса;
- текст соглашения должен быть ясным и четким, без исправлений, сокращения не допускаются, цифровые обозначения прописываются словами;
- нельзя подписывать документ, если стороны состоят в гражданском браке и не намерены регистрировать отношения;
- документ подписывается лично мужем и женой.
После принятия решения о совместной ипотеке нужно определиться с кредитной организацией. Затем составляется договор. Если самостоятельно это сделать затруднительно, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу по семейному праву. После подписания контракта он заверяется у нотариуса.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- второй супруг умер;
- сторона соглашения признана недееспособной;
- муж или жена пропали без вести.
В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.
После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:
- внести изменения в кредитный договор;
- досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.