Алгоритм взыскания неустойки с застройщика
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину. Обычно просят около 50 000 рублей.
Какой размер морального вреда указывать в Исковом заявлении?
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином, то есть участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 — моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.
В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 разъясняются некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда, в частности в части 2 указывается, что:
«…. Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др…».
Что делать если ответчик подал апелляционную жалобу на решение?
Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями.
К примеру, забывают приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют апеллянту возможность устранить недостатки и время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было «неповадно» судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, дабы решение суда было невозможно исполнить.
Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.
Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то Вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.
На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Действующее законодательство
Понятие убытков существует в разных сферах жизни, а именно в трудовых, налоговых, финансовых, гражданских, коммерческих и иных правоотношениях. Присутствует оно и в сфере строительства, а именно в договорах долевого участия. Из-за нарушения срока передачи помещений (квартир/ апартаментов) по вине застройщика у дольщиков часто возникают расходы, компенсация которых возможна в соответствии с законодательством России. Права участников долевого строительства надежно защищены.
В законодательстве, действующем на всей территории РФ и регулирующем правоотношения по договорам долевого участия, отмечено, что застройщик обязан возместить покупателям возникающие убытки. В 15-ой статье Гражданского кодекса (ГК), прописано, что лицо, чьи права были нарушены, имеет право требовать полное возмещение понесённых убытков, если договором или законом не предусматриваются меньшие размеры возмещения. Во второй части этой же статьи отмечено, что под убытками понимаются все расходы, которые пострадавшая сторона произвела или должна будет произвести для восстановления либо нарушенных прав, либо утерянного или повреждённого имущества, либо неполученных доходов.
Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» обеспечивает защиту прав дольщиков. Он устанавливает и определяет, что застройщик при невыполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору долевого участия обязан уплатить не только неустойки (пени, штрафы), спровоцированные нарушением срока передачи квартиры, но и причинённые сверх неустойки убытки. То есть строительная компания обязуется компенсировать расходы, возникшие у участника ДДУ из-за несвоевременного строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Дольщик является потребителем – клиентом застройщика и покупателем недвижимости. Поэтому еще одним законом — «О защите прав потребителей» — предусмотрено, что любой гражданин может требовать возврата денежных средств, потерянных по причине продления срока строительства застройщиком (то есть из-за задержки получения квартиры).
Перечисленные законы и статьи ГК действуют на территории РФ во всех субъектах и населённых пунктах, включая Москву, Санкт-Петербург и другие города. Законодательство едино и действительно и для всех застройщиков России.
Полезно знать! Дольщики имеют право взыскивать неустойки (штрафы и пени) за просрочку сдачи застройщиком объекта долевого участия (нарушение срока передачи владельцу), и они выплачиваются гораздо чаще, чем компенсации убытков. Дело в том, что расходы и их возникновение по вине строительной организации нужно доказать. А право дольщика на неустойку возникает по условиям договора долевого участия автоматически с самого первого дня периода задержки сдачи квартиры застройщиком.
Важные и основные нюансы
У дольщиков, которые являются физическими лицами и проживают в столице, Московской области и иных субъектах РФ, нередко возникают проблемы в сфере ДДУ. Некоторые споры решаются только через суд, что требует предварительной подготовки и особого профессионального подхода.
Но, прежде чем обратиться в суд, нужно узнать свои права и обязанности застройщика. Можно искать и просматривать информационные видео в интернете, самостоятельно изучать право и законодательство, оставлять заявки на разных сайтах с вопросами, пытаться получить подробную бесплатную консультацию по телефону и даже обращаться к добрым друзьям за советами.
Однако, очевидно, что человеку, столкнувшемуся с необходимостью взыскания неустойки или убытков с застройщика, необходима квалифицированная юридическая помощь, а не самостоятельные усилия. Суд может отказать собственнику квартиры в удовлетворении его требований, в результате чего не удастся ничего получить с застройщика, понеся при этом дополнительные расходы денег и времени. Кроме того, в судебной практике часто применяются сроки исковой давности, которые составляют не более трех лет (а иногда и меньше, например 1 год – при оспоримых сделках). В случае истечения такого срока будет невозможно отстоять права физического лица – стороны ДДУ при любых нарушениях по вине застройщика.
Есть и иные последствия бездействия или необдуманных действий. Например, такие как нарушение конфиденциальности (утечка) персональных данных (контактов, паспортных сведений). Или крупные расходы дольщика на несение судебных расходов до окончания судебного процесса (например, при оспаривании экспертизы со стороны застройщика). Еще одно нередкое следствие непрофессионального подхода в судебных спорах – это невозможность взыскания убытков по ДДУ по причине пропуска срока исковой давности.
При начале процедуры банкротства застройщик не только не возместит всю сумму неустойки и убытков, но и может даже не смочь осуществить передачу квартиры, ведь финансово застройщик признается несостоятельным.
С учётом возможных рисков и в связи с безусловной пользой профессиональной работы по делу в суде, рекомендуем Вам начать свой процесс получения денежных средств от застройщика с консультации опытного и высококвалифицированного юриста, который поможет отстоять ваши права и добиться выплат от недобросовестного застройщика. Компетентные юристы и адвокаты, имеющие опыт работы с судебными исками к застройщикам помогут добиться честного и справедливого результата рассмотрения вашего вопроса. Стоит доверять только проверенным специалистам, имеющим положительные отзывы и самую лучшую репутацию на рынке юридических услуг.
Если вам удастся получить положительное решение суда на взыскание убытков при просрочке завершения строительства и невыполнении (или недобросовестном выполнении) застройщиком условий ДДУ, то после судебного решения и определения размера компенсации ответчику (застройщику) будет предъявлен исполнительный лист, по которому последний должен будет вернуть вам указанную в иске сумму. В случае если назначенная сумма не соответствует желаемой и требуемой истцом в суде, то чтобы обжаловать решение суда необходимо будет подготовить и подать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Подготовить ее Вам поможет грамотный юрист, имеющий актуальную успешную практику.
От самого дольщика, заключившего ДДУ, требуется только предоставить документацию, подтверждающую его права и основания для взыскания убытков застройщиком по договору долевого участия. Ведь, как показывает практика, заявить в суд лично и потребовать выплат явно недостаточно для успешного разрешения спора в пользу истца.
Надеемся, что данная публикация позволит Вам правильно сориентироваться и записаться на встречу и консультацию в ГК Лигал Мил. И если вы хотите действовать прямо сейчас – позвоните нам, специалист ответит на все возникшие вопросы и разъяснит оптимальный порядок Ваших дальнейших действий.
Когда можно требовать неустойку за просрочку строительства с застройщика?
Как только возникла просрочка по ДДУ уже со следующего дня, когда возникла задолженность уже можно ставить вопрос о неустойке.
Но нужно понимать, что размер неустойки рассчитывается до момента фактической передачи квартиры. И если вы понимаете, что квартира вам будет передана, к примеру, через 3 месяца, то можно готовиться взыскивать неустойку заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры. Готовиться лучше за 1-2 месяца. Почему? Потому что суды у нас по таким делам всё равно не быстрые. Суды рассматривают такие дела в срок не менее чем 3 месяца. Поэтому к моменту когда вы придете на судебное заседание, вы к этому моменту уже успеете принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточните требования по сумме неустойки — до того дня когда вы фактически приняли квартиру.
Поэтому начинать досудебное урегулирование спора, писать претензии и обращаться с иском в суд нужно заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные сроки на урегулирование. Например, прописывает, что срок рассмотрения претензии 20 рабочих дней. А это по сути уже календарный месяц. И только по прошествии месяца вы получите право обращаться в суд.
Вы можете, конечно, начать действовать и после подписания акта приёма-передачи. Но при этом есть риск того, что пока вы дойдёте до суда и фактического получения денег, пройдёт полгода. К тому моменту этого юрлица может уже и не быть. Либо к этому моменту с юрлица вытащили всё, что возможно до вас, кто успел раньше начать этот процесс. Другие дольщики вытащили деньги или другие подрядчики успели вытащить деньги либо деньги ушли в банкротство. Да всё что угодно! И вы просто можете живых денег не увидеть.
Поэтому лучше всё начинать заранее: искать юристов, думать про тактику и методологию взыскания неустойки с застройщика.
На сколько суды снижают неустойку?
Системы единой нет. Всё зависит от человеческого фактора, конкретного судьи. Но, как говорилось ранее, в настоящее время суды снижают неустойку в среднем на 50% от расчёта по закону.
Нужно понимать, что крайне нежелательно обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Потому что, скорее всего, все дела, которые проходят через суд, где находится застройщик, они идут уже все по накатанной дорожке и вам будет сложно сломать практику.
Лучше подавать в суд по своему месту жительства, а не по расположению строительной компании.
Потому что по закону о защите прав потребителей вы имеете право обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения ответчика-застройщика. И, скорее всего, по вашему месту жительства, если это другой суд, там нет наработанной практики именно с этим застройщиком. И у судьи не будет ангажированности.
Услуги КГ ЭТАЛОН при выборе компании-застройщика и покупке квартиры по ДДУ
Взыскание неустойки по ДДУ, а также проверка компании-застройщика и юридическое сопровождение покупки квартиры по договору ДДУ в Москве – одно из основных направлений КГ ЭТАЛОН. Юристы компании обладают следующими компетенциями:
- Предварительное изучение документов компании-застройщика;
- Юридическая проверка предлагаемого договора долевого участия в строительстве;
- Уточнение информации о деятельности и репутации фирмы-застройщика на рынке недвижимости;
- Участие в переговорах с застройщиком;
- Претензионная и судебная защита Ваших прав;
- Подготовка претензии застройщику, а также защита Ваших прав как дольщика в суде.
Предварительная консультация осуществляется бесплатно тем специалистом, который будет представлять Ваши интересы. Цена на услуги по взысканию неустойки по ДДУ будет формирована только после того, как юрист проведет предварительный анализ документов, оценит возможность взыскания неустойки с конкретного застройщика.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой.
Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Взыскание убытков с застройщика по договору долевого участия
В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени.
Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой. Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки.
Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.
Закон предоставляет участнику долевого строительства теоретическую возможность получить с девелопера дополнительную компенсацию за все причиненные трудности.
Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон.
Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Взыскание неустойки с застройщика через суд
С целью защиты своих прав и законных интересов, как правило, дольщик попадает под Закон «О защите прав потребителей». Исковое заявление подается в районный суд либо по месту нахождения ответчика, либо по месту регистрации физического лица, либо по месту нахождения объекта долевого строительства.
В исковом заявлении дольщик помимо неустойки вправе потребовать от застройщика компенсации документально подтвержденных убытков, понесенных им вследствие нарушения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия, а также морального вреда.
В целях обеспечения исковых требований гражданин – участник долевого строительства вправе ходатайствовать о наложении ареста на имущество застройщика, в том числе и на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах организации. Об открытых счетах должника можно узнать, обратившись в налоговую инспекцию.