Порядок перевода жилого помещения в нежилое в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевода жилого помещения в нежилое в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус

Принятый протокол обратной силы не имеет.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, поскольку узаконить уже сделанные изменения нельзя.

Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод

В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.

Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода

Да. Но важно, чтобы они не нарушали:

• Во-первых: интересы жильцов;
• Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.

Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми

Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:

1. превышение уровня шума;
2. использование S не по назначению;
3. нарушения установленного рабочего графика и пр.

Какие документы нужны

Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:

• заявление о переводе помещения;
• документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
• протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
• список жильцов, принявших участие в собрании;
• бюллетени участников собрания;
• письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
• проект перепланировки или переустройства помещения.

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

• не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
• находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
• расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
• имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
• не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

• наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
• многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
• в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.

Пример:

Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.

Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):

участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;

участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.

Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.

Чем регламентируются правила перевода

Перевод помещений из жилых в нежилые, т. е. изменение режима пользования жилплощадью, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Документы, с которыми необходимо ознакомиться, планируя преобразование своего жилья:

1. Глава 3 Жилищного кодекса РФ (ст. 22–24).
2. Градостроительный кодекс РФ.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе…» от 10.08.2005 № 502.
4. СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр. (СНиП 31-01-2003).
5. СанПиН 2.1.3684-21, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

• дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
• проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
• земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

• С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
• Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:

• нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
• получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
• изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
• организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
• согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
• проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
• оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
• изготовление технического плана – 6500 руб.;
• кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
2. Уведомления о предстоящем собрании.
3. Бланки решений собственников-участников собрания.
4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

• заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
• личное вручение каждому собственнику под роспись;
• размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

• сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
• формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
• дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
• вопрос, который будет решаться на собрании;
• порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Похожие записи:

• Платят ли алименты после 18 лет?
• Замены фамилии в паспорте в 2023 году: где оформить и какие документы нужны
• Как таксопарку с «подключенцами» выбрать систему налогообложения