Как приватизировать квартиру, если вы в ней не прописаны
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать квартиру, если вы в ней не прописаны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Что такое приватизация и зачем она нужна?
Приватизация жилого помещения – это бесплатная передача жилья, которое принадлежит государству, в собственность гражданина. Приватизация позволяет жильцу распоряжаться квартирой в полной мере — продать, передать по наследству, дарить или сдавать в наем.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Причины отказа в приватизации квартиры
Передача в наследствоприватизированнойквартиры возможна только если процедура приватизации пройдет успешно. Иначе наследник не сможет вступить в права на наследство. После того как подан запрос, решение о том, будет ли приватизирована квартира, придет через 46 дней. Если ответ положительный, процедура продолжается. А вот если ответ отрицательный, нужно найти причину отказа, и по возможности убрать её.
Отказ приходит по почте или онлайн – зависит от того, какой формой пользовались при подаче заявки. Отказ может поступить не только по причине неправильно составленных документов и ошибок в них. Основанием может выступать особый статус помещения. Например, в наследство после смерти проживавшего человека, не передают квартиру в общежитии, в военном городке и т.п. Также отказ последует, если человеком уже была использована возможность бесплатной приватизации. Если он хочет приватизировать новую недвижимость, ему за это придется платить.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Если переговоры не приводят к требуемому результату, то приватизировать квартиру без желания одного из прописанных можно попытаться через суд. Для этого необходимо подготовить и подать на его рассмотрение ряд документов:
- исковое заявление со всеми вашими требованиями;
- договор социального найма квартиры;
- выписки из домовой книги или лицевого счета о лицах, прописанных в помещении;
- паспорта всех согласных на приватизацию.
На суде будут рассматриваться вопросы:
- проживает ли жилец в квартире;
- в случае, если не проживает, то по какой причине и как долго;
- это отсутствие временное или носит постоянный характер;
- платит ли он коммунальные платежи.
В каком случае могут отказать?
Отказ может последовать в случае, если вы неправильно собрали или сформировали пакет документов.
Это и является основной причиной неудач в оформлении приватизации.
Также если вы так и не нашли точек соприкосновения с зарегистрированными в квартире людьми и не смогли договорится и получить согласие, то в конечном итоге придётся обратиться в суд.
И если в судебной инстанции не получите желаемого решения, без него в Росреестре откажут в оформлении.
Надеемся, что информация из данной статьи оказалась для вас полезной. Безвыходных ситуаций не бывает и вполне вероятно, посмотрев на наши советы, удастся уговорить прописанного в квартире помочь вам с приватизацией. На этом все, желаем огромной удачи в ваших начинаниях.
Приватизация квартиры без согласия прописанных
Приватизация жилья – процедура, результатом которой является получение человеком права собственности на занимаемую квартиру или домовладение.
Такой процесс касается жилья, которое изначально не находилось во владении заинтересованных лиц. Все вопросы, связанные с указанной процедурой, регулируются Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Такой процесс, по сравнению с другими способами получения недвижимости в собственность, имеет массу особенностей. Нередки случаи, когда приватизация затрудняется тем фактом, что в жилом помещении может быть зарегистрировано несколько человек.
Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами
Прописка практически не влияет на возможность продажи квартиры с зарегистрированными лицами.
И здесь значение имеет только юридический статус этих лиц:
- Прежний собственник теряет право на регистрацию. Если предыдущий владелец отказывается выписываться, то новый может выписать его через суд, поскольку смена собственника является основанием для принудительной выписки.
- Если в жилье прописаны посторонние лица на основании соглашения с предыдущим хозяином, то возможность продажи оговаривается этим соглашением. Например, люди проживают в квартире на основе договора аренды, в котором указано, что в случае продажи жильцы сохраняют право на регистрацию и проживание в пределах срока действия этого договора. Тогда после продажи новый собственник не имеет права выгонять таких жильцов, пока не истечёт срок действия контракта найма.
- Если в квартире проживают люди на основе соглашения с хозяином, но в самом соглашении не оговорён случай продажи, то собственник может продать жилые квадраты в любое время. Единственное ограничение — о факте продажи жильцы должны быть уведомлены хотя бы за 14 дней до даты передачи дома, а по истечении этого срока текущий владелец может выписать жильцов через суд.
Кaкиe дoкyмeнты нeoбxoдимы пpи oфopмлeнии пpoпиcки пo мecтy житeльcтвa
- Пacпopт гpaждaнинa, кoтopoгo нeoбxoдимo зapeгиcтpиpoвaть. Дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть, нe дoлжeн быть пpocpoчeн, пoвpeждeн или oтpaжaть нeдeйcтвитeльнyю инфopмaцию. К пpимepy, ecли нeпpaвильнo пocтaвили штaмп o бpaкe, cнaчaлa пpидeтcя иcпpaвить cтpaницy и тoлькo зaтeм пoдaвaть дoкyмeнты. Пpeдocтaвить нyжнo opигинaл дoкyмeнтa — eгo изымyт нa нeкoтopoe вpeмя и пocтaвят oтмeткy. Ecли пacпopтa нa pyкax нeт, нyжнo oбpaтитьcя в мигpaциoнный oтдeл и вoccтaнoвить eгo — зaмeнить пacпopт дpyгими дoкyмeнтaми нeвoзмoжнo.
- Bыпиcкa из EГPН нa жилyю плoщaдь oт coбcтвeнникa, eгo paзpeшeниe, дoгoвop нaймa и тaк дaлee.
- 3aявлeниe. Пoлyчить eгo мoжнo пo мecтy oфopмлeния пpoпиcки — eгo выдacт paбoтник cлyжбы. B нeкoтopыx cтpyктypax блaнк oдинaкoв и для coбcтвeнникa, и для пpoпиcывaющeгocя лицa.
- Лиcтoк yбытия c пpeдыдyщeгo мecтa житeльcтвa пpи oфopмлeнии пocтoяннoй пpoпиcки. Eгo выдaдyт тoлькo ecли вы зapaнee выпиcaлиcь из квapтиpы. 3aпoлняeт лиcтoк дoлжнocтнoe лицo.
- Cвидeтeльcтвo o poждeнии peбeнкa пpи oфopмлeнии пpoпиcки лицaм нe дocтигшим 14 лeт. Ecли peбeнкy бoльшe 14-ти, нyжнo пoдaвaть зaявлeниe o выдaчe пacпopтa. Пpи yтepe cвидeтeльcтвa мoжнo oбpaтитьcя в мигpaциoннyю cлyжбy, гдe eгo вoccтaнoвят.
- Дoмoвaя книгa пpи peгиcтpaции в чacтнoм дoмe.
Обязательно ли согласие всех прописанных лиц?
Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? Главным условиям для реализации права приватизации собственности является согласие всех проживающих и зарегистрированных жильцов в данной квартире. Если договоренности не удалось достичь, такой процесс невозможен. Участие в такой процедуре — это право, а не обязанность. Никто не может принудить человека получить часть в общем доме.
Отказ на оформление собственности в обязательном порядке оформляется в письменном виде и подлежит нотариальному заверению. Сделка считается совершенной, если все проживающие дали письменное соглашение на проведение процедуры приватизации.
Один или несколько членов семьи могут отказаться от права собственности в пользу другого гражданина, который на законных основаниях постоянно проживает в квартире.
Стоит заметить, что при отказе на оформления права собственности, гражданин не выселяется из квартиры. За ним сохраняется право на пожизненное проживание на данной жилплощади и даже в судовом порядке невозможно лишить его такой привилегии. Более того, данное право жильца сохраняется и в тех случаях, когда уже приватизированная квартира переходит в собственность к другому лицу.
Что делать, если соседи не хотят давать позволение?
Выделение доли — еще один реальный способ оформления права собственности на жилье без разрешения других жильцов. Суть его состоит в том, что желающий провести приватизацию может попытаться совершить такую процедуру лишь на определенную часть квартиры. Выделение может совершаться двумя вариантами:
- Заключением договоренности о выделении доли в натуре, который подписан всеми проживающими и нотариально заверен в установленном порядке.
- Определением части в судовом порядке. При данном способе назначается судебно-строительная экспертиза для точного исследования и определения стоимости квартиры, а также проверки возможности совершить процедуру выделения ее доли.
Заключение договора или положительное решения суда является основанием для оформления права собственности на отдельную часть жилого помещения. После такой процедуры БТИ составляет план и техпаспорт помещения, в котором указана приватизированная доля. Квартира становится коммунальной.
Выделить долю в квартире
Этот способ применяют для приватизации части недвижимости, если один или несколько жильцов решили продолжить пользование по договору социального найма. Подразумевается, что квартира останется муниципальной после передачи в частную собственность выделенной доли.
Для реализации такого плана необходимо согласие владельца. Фактически после выделения доли в натуре образуются два объекта, которые должны соответствовать критериям жилой недвижимости. Это условие существенно ограничивает потенциальные возможности. В соответствии с действующими строительными нормативами, например, общая площадь не может быть менее 28 м кв. Другие требования:
- сохранение прочности силового каркаса здания;
- отдельный выход на лестничную площадку;
- оснащение инженерными сетями;
- наличие отдельной кухни, санузла.
Подобные действия выполняются в ходе плановой реконструкции зданий. На период выполнения работ или постоянно жильцов переселяют в другие квартиры. Самостоятельно выполнить выделение доли в натуре можно только после оформления квартиры в частную собственность. В ходе приватизации устанавливают «идеальное» распределение частей (1/2, 1/3 или другое).
Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного жильца получить государственное имущество в личную собственность? Можно применить разделение договоров социального найма. В этом варианте необходимо соответствие части недвижимости следующим критериям:
- отдельный вход (непроходная комната);
- наличие отопления, электроснабжения;
- жилое назначение (естественный источник света).
Приведенные сведения убедительно доказывают предпочтительность добровольного согласия одного из прописанных. Можно договориться о выкупе доли после завершения приватизации на определенных условиях. Чтобы обеспечить выполнение сторонами утвержденных обязательств, подписывают предварительный договор. При необходимости – передают задаток с подтверждением получения денег письменной распиской.
Вариант с выделением долей не всегда подходит. Следует подчеркнуть, что и в этом случае каждый согласный жилец должен подтвердить свое решение официально. В любом случае распоряжаться недвижимостью до завершения приватизации вправе только единоличный владелец – муниципалитет.
Общие выводы:
- по стандартным правилам приватизировать квартиру без согласия прописанных жильцов нельзя;
- если компенсации и убеждения не помогают, проверяют возможность выдела долей;
- следующий метод, судебное разбирательство, применяют при наличии убедительных доказательств правоты истца.
Зачем нужна прописка?
Чтобы узнать, зачем нужна данная процедура, необходимо понять, чем отличается регистрационный учет от прописки. С юридической точки зрения — это два взаимозаменяющих термина. Единственное отличие — это сроки происхождения. Прописка была введена в обиход еще в 70‑х годах, а регистрационный учет возник на заре 21 века. Несмотря на это, не будет ошибочным использовать оба термина, так как обозначения у них одинаковые.
Для чего нужна прописка:
- Прописка позволяет контролировать население и пресекать появления лиц без определенного места жительства.
- Прописка необходима для постановки на учет в местные медицинские учреждения и для получения обязательного страхования (ОМС полис).
- Без регистрационного учета трудно определить ребенка в детский сад или школу.
- С помощью прописки рассчитывается тариф на коммунальные платежи.
- Регистрационный учет, будь то временный или постоянный, позволяет контролировать передвижение и нахождение в стране иностранных граждан, а также пресекать развитие нелегальной трудовой миграции.
- Прописка дает право пользования жилым помещением, а также участие в приватизации этого объекта.
- Родители, имеющие прописку, могут регистрировать своих несовершеннолетних детей без согласия собственника или других жильцов.
- Прописка гарантирует возможность обмена государственного жилья.
Наличие или отсутствие прописки не ограничивает права граждан, находящихся на территории страны. Несмотря на это, постановка на регистрационный учет является обязательной процедурой, которая регламентируется законом.
Правовая основа отчуждения долей
Говоря о приватизации жилища, как правило, подразумевают передачу в личное пользование квартиры (или дома), жильцами которой является целое семейство либо отдельно взятый человек. Однако, как в крупных, так и в малых городах России нередко можно столкнуться с муниципальными жилищами, в которых еще со времен существования СССР ведется коммунальное хозяйство.
В таких квартирах и домах отдельному семейству обыкновенно принадлежит одна или две (изредка – три) комнаты. Начиная с 1991-х г., ознаменованного началом массовых приватизационных процессов, перед каждым гражданином, пожелавшим получить в собственность свою долю жилища, встает вопрос, возможно ли сделать это, если один из соседей с этим не согласен.
Изначально федеральным законом, на который опиралась процедура отчуждения муниципального имущества в пользу частных лиц, долевая (в случае проживания в ней нескольких лиц, не являющихся близкими родственниками) не предусматривалась. В новой редакции закона, вступившего в силу в 1998 г., по причине массового недовольства граждан, этот запрет был отменен.
Приватизировать комнату или долю в жилом доме способно любое лицо, имеющее специальное предписание на выдачу (ордер). Если такового документа не имеется, можно ограничиться договором социального найма. Что же касается членов семьи нанимателя, то они включаются в процессы передачи имущества автоматически. При этом приватизированный объект должен быть отграничен от остального жилого пространства квартиры. Это подтверждается документально, в органах БТИ, о чем свидетельствует технический паспорт, выдаваемый гражданину.
Передача в личную собственность части квартиры без согласия прочих жильцов предполагает наличие отдельного выхода на лестничную клетку. Части жилища, предполагающие общее пользование ими, в собственность отдельных лиц не передаются. К таким относят: уборную, коридор и кухню.