Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
-
Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В этой ситуации возможна следующая тактика:
- Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
- В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
- Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.
Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.
Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?
Банки с неохотой соглашаются на сделки с дарственной на квартиру в ипотеке. Однако заявку всё же могут одобрить. Обычно подобное решение принимают, если вместе с дарением квартиры будет осуществлена передача ипотеки. При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Компания тщательно проверяет платежеспособность клиента. Определение материальных возможностей будет происходить с учётом тех же принципов, что и при выдаче займов. Компания изучит количество денежных средств, которые будут оставаться у гражданина после выполнения ипотечных платежей. Дополнительно принимают во внимание количество иждивенцев, стабильность заработка и иные нюансы. Лицо, на которое будет переоформлен долг, должно быть согласно с подобной процедурой.
Как оформить дарение квартиры в ипотеке родственникам?
Если в сделке оформления дарственной на ипотечную квартиру будут фигурировать родственники, банк предъявляет стандартные требования. Организация согласится пойти на сделку только в том случае, если получателем квартиры выступает платежеспособный человек. Он должен иметь официальный доход и возможность подтвердить размер прибыли. Дарение квартиры в ипотеке заключают по следующей схеме:
- Стороны оговаривают все нюансы сделки и подготавливают пакет документов.
- Участники процедуры обращаются в банк для одобрения дарения квартиры в ипотеке.
- Банк детально рассматривает поступившую заявку. Если сделка не несет угроз для финансовой организации и не связана с дополнительными затратами, её одобряют.
- Происходит перерегистрация имущества.
- Из-за того, что квартира находится в ипотеке, процесс перерегистрации может затянуться. Однако процедуру обязаны выполнить в срок, не превышающий 1 месяца.
Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?
Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.
- Во-первых, в регистрации таких прав собственности вам откажет Росреестр.
- Во-вторых, к вам, по факту выявления нарушений, будут предъявлены серьезные меры.
Так, кредитная организация может подать на вас в суд, в связи с чем, сделка дарения признается недействительной, к вам будут применены различные штрафы.
- С вас могут потребовать досрочного погашения суммы задолженности по ипотечному кредитованию, с выплатой всех процентов.
Если вы не можете возвратить сумму в полном объеме, с вас потребуют предоставить недвижимость в виде квартиры, которая являлась залогом.
Поэтому, не стоит действовать поперёк закона.
Риски дарителя и одаряемого
При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.
Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:
- подать исковое заявление в судебный орган;
- требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
- осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.
Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.
Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:
- оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
- осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.
Есть ли варианты в обход кредитной организации?
Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:
- Росреестр не примет на регистрацию документы.
- Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
- Сделка дарения будет признана недействительной.
- Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.
Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.
В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.
Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.
Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).
Процедура оформления дарения
Чтобы подарить квартиру в ипотеке, придется пройти следующие этапы:
- получение согласия кредитора;
- сбор документов;
- составление дарственной с указанием всех важных моментов;
- подача документов в Росреестр для внесения изменений в регистрационные записи.
Важно! Перечень, приведенный выше, не является полным или исчерпывающим. Залогодержатель вправе затребовать дополнительные справки, например, чтобы проверить личность и платежеспособность получателя.
Можно ли подарить часть квартиры в ипотеке или жилплощадь полностью в обход банка? Что будет, если самостоятельно составить договор и подать документы на регистрацию?
В лучшем для заемщика случае — ничего. Регистратор проверит статус недвижимости и отклонит заявление из-за наличия обременений. В худшем информация будет передана залогодержателю. Последний имеет право:
- опротестовать сделку в судебном порядке;
- расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочной выплаты всей суммы;
- продать квартиру — вырученные деньги направляются на погашение задолженности.
- Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
- Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
- В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
- Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
- Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
- После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
- Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.
Как оформить квартиру в собственность по дарственной?
Окончание оформление квартиры в собственность после получения ее по договору дарения – это государственная регистрация права собственности на нее. К этому шагу необходимо подготовить определенный пакет документов, который прикладывается к заявлению на регистрацию.
После принятия документов сотрудник регистрирующего органа выдаст определенную расписку, которая необходима для получения их обратно. Для выдачи свидетельства о регистрации права необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
В назначенный день заявитель должен явиться с распиской для получения готового свидетельства. При отказе регистрирующего органа в проведении регистрации, он должен дать мотивированное письменное объяснение отказа. При исправлении ошибок и устранения причины отказа, заявитель может обратиться повторно.
Таким образом, без проведения государственной регистрации права квартира не будет окончательно признана собственностью одаряемого. При этом, договор дарения в результате может быть оспорен.
Через сколько лет можно подарить купленную квартиру?
Влияет ли на налогообложение при дарении квартиры срок владения ею?
В соответствии со статьями 207 и 209 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются физические лица, которые являются налоговыми резидентами РФ и получающие доходы от источников в РФ, а также от источников за пределами РФ.
Перечень доходов, полученных от источников в РФ и подлежащих налогообложению, определен статьей 208 НК РФ . В подпункте 10 пункта 1 статьи 208 и статье 209 НК РФ доходы физических лиц, полученные ими в порядке дарения от физических лиц, являются объектом налогообложения НДФЛ.
При налогообложении дохода, полученного физическим лицом — налоговым резидентом РФ в порядке дарения от физического лица, применяется налоговая ставка в размере 13% , предусмотренная пунктом 1 статьи 224 НК РФ .
В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК освобождаются от налогообложения НДФЛ доходы физических лиц в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения , за исключением случаев дарения недвижимого имущества , транспортных средств, акций, долей, паев.
Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), то любые доходы как в денежной, так и натуральной форме, полученные в порядке дарения , освобождаются от налогообложения НДФЛ.
Доходы, полученные физическим лицом в порядке дарения недвижимого имущества от иного гражданина, облагаются НДФЛ .
Налоговым законодательством не предусмотрена обязанность налогоплательщика по представлению каких-либо дополнительных документов для освобождения указанного выше дохода от налогообложения.
Однако если в налоговом органе имеется информация о факте получения физическим лицом дохода в виде дарения и отсутствует информация о том, что даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками , то при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 31 НК РФ налоговые органы вправе вызвать налогоплательщика на основании письменного уведомления для дачи пояснений в связи с исполнением им законодательства о налогах и сборах. При документальном подтверждении факта родства (предъявлении копии свидетельства о рождении) данный доход освобождается от налогообложения НДФЛ в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ .
ИТОГО: купленную квартиру подарить можно в любое время. Минимальный предельный срок владения квартирой установлен ст. 217.1 НК для случаев её ПРОДАЖИ. Поэтому для дарения никаких минимальных предельных сроков с целью освобождения от уплаты налогов не установлено . Единственным освобождающим от налогообложения фактором при дарении являются степень родства , то есть признание сторон в соответствии с Семейным кодексом РФ – членами семьи или близкими родственниками. Таким образом, принимать решение о дарении квартиры с целью минимизации и оптимизации налогообложения нужно не исходя из количества лет нахождения купленной квартиры в собственности, а из определения степени родства.
Риски покупки квартиры после дарения
Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.
Получение согласия банка
Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия. Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.
Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику. Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.
Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.