Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?
Примерно в течение пяти дней с момента получения иска, суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, либо о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания), это занимает от двух недель до месяца. Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.
Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.
Также существует вариант обжалования решения суда застройщиком или самим покупателем, тогда судебный процесс может затянуться ещё на 3-5 месяцев, так как будет присутствовать еще и суд апелляционной инстанции. Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании.
Но всё же в среднем дела о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков проходят, как правило, в трёх судебных заседаниях:
- беседа (предварительное судебное заседание). 30 дней.
- основное заседание, на котором назначается судебная экспертиза (если заявлено ходатайство ответчика). 30 дней.
- завершающее заседание — после судебной экспертизы. 3-4 месяца.
Как добиться от застройщика устранения недостатков строительства – пошаговая инструкция
По закону, дольщик при обнаружении дефектов должен следовать такой инструкции:
Шаг 1. Проведите независимую экспертизу. Найдите лицензированную компанию, проводящую независимую экспертизу. В дальнейшем этот документ может потребоваться для суда.
Шаг 2. Зафиксируйте самостоятельно все дефекты. Конечно же, если у вас нет средств обратиться к экспертам, можете самостоятельно при приемке квартиры составить список недочетов. Предложите его подписать комиссии и застройщику. Если отказываются, отправляете его заказным письмом с требованием исправить выявленные недостатки жилья.
Шаг 3. Составьте претензию застройщику. Можно передать ему лично документ или отправить по почте. Обязательно оставьте подписанную копию для себя.
Шаг 4. Получите ответ от застройщика. Это может быть и письмо с отказом, и игнорирование ваших требований.
Шаг 5. Напишите исковое заявление и подготовьте доказательства.
Шаг 6. Участвуйте в судебном споре. Если вы не желаете приходить в суд и разобраться в данном вопросе, за вас может сделать это адвокат или юрист.
Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист.
Шаг 8. Дождитесь исполнения решения суда и устранения всех недочетов.
Если застройщик игнорирует решение суда, подавайте повторный иск и просите суд привлечь застройщика к ответственности за неисполнение требований судебных органов.
Фиксирование дефекта должно осуществляться с учетом следующих аспектов:
- Опишите имеющийся недочет в письменной форме в присутствии свидетелей (созданная в частном порядке комиссия), попросив их расписаться. Недочет необходимо зафиксировать на видео или сфотографировать.
- Наибольшим доказательным весом обладает строительно-техническая экспертиза, однако не всегда в ней возникает необходимость. В некоторых случаях лучше сразу же обращаться в суд для ходатайства об осуществления судебной экспертизы.
- Можно провести строительную экспертизу за свой счет, не забыв сохранить все чеки. Расходы на независимых экспертов будут в дальнейшем компенсированы застройщиком в случае вынесения судебного решения в вашу пользу.
- Не стоит осуществлять ремонт до того, как будут зафиксированы недостатки. Так, например, будет проблематично доказать неровность пола, если вы в дальнейшем самостоятельно будете делать стяжку. Сделанные до ремонта фото, которые не будут подкреплены письменными свидетельствами, не будут расценены как доказательство.
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Какие гарантии качества предоставляет закон
Для законодателя приоритетными являются интересы простых граждан, вложивших деньги в строительство своей будущей квартиры. Поэтому он позаботился о том, чтобы инвесторы долевого строительства получали качественное и благоустроенное жилье. Гарантии качества, которые должен предоставить застройщик гражданам, описаны в 7 ст. 214 ФЗ.
Согласно статье, жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. Не допускается передача объекта, характеристики которого хуже или не соответствуют документам. За подобные нарушения к застройщику могут быть применены санкции вплоть до расторжения договора.
Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, снимающий с них ответственность за плохое качество объекта. Это условие является незаконным и не освобождает строителей от своих обязательств.
Что делать при обнаружении строительных недостатков
К приемке квартиры стоит подходить с особой тщательностью и ответственностью Не нужно торопиться как можно скорее получить ключи и не глядя подписывать акт приема-передачи. Именно этот документ является подтверждением того, что собственник согласен со всем, что получает. Если квартира сдана с недостатками, то после подписания акта требовать возмещения или устранения дефектов будет проблематично.
При осмотре квартиры собственнику стоит тщательно проверять оборудование на корректность его работы, осматривать все швы и стыки плит, проверять неровности и наличие трещин в стенах, потолках или полу. Зачастую, при осмотре, представитель компании-застройщика выдает стандартный листок осмотра (дефектный лист), служащий приложением в акту приема-передачи. Именно в этот бланк необходимо вносить дефекты, если таковые будут обнаружены в ходе осмотра квартиры. При отсутствии дефектного листа можно составить его на обычном листе бумаги от руки.
После того, как дефектный акт составлен в 2-х экземплярах, один отдают застройщику, а второй подписью от компании застройщика собственник оставляет у себя. Если принимать акт в компании не хотят, то его направляют письмом с уведомлением, а также подкрепляют претензией. В претензии необходимо указать не только перечень недостатков, но и сроки, в течение которых должны быть устранены ошибки.
Сроки устранения нарушений и условия, при которых дольщик может отказать в подписании акта приема-передачи
В случае выявления дефектов в процессе осмотра квартиры, застройщик или его представитель, по требованию дольщика должен оформить акт несоответствия с указанием всех обнаруженных нарушений. Такой документ составляется в 2х экземплярах, один — выдается на руки дольщику, второй, соответственно остается у застройщика.
Когда акт несоответствия составлен и подписан, можно договориться с фирмой-застройщиком в письменной форме (соглашение или претензия об устранении нарушений), о возможности устранения недочетов, за счет застройщика, до установленного срока. В законе не прописан такой срок, поэтому дольщик вправе сам его определить и указать в претензии. Но существует исключение, по условиям которого застройщик может согласовывать с дольщиком время на ликвидацию недочетов, к примеру срок может быть зафиксирован при составлении договора о долевом участии.
Нельзя допускать подачи претензии без уточнения конкретного срока исправления дефектов. Дольщик обращается в суд, в том случае если:
- от застройщика поступил отказ в ликвидации нарушений в указанные сроки;
- дефекты ликвидированы не были, не смотря на согласие сторон;
- застройщик частично устранил недочеты.
Почему споры с застройщиком — это НЕбесполезная трата времени?
Далеко не все знают о возможности отсудить у застройщика деньги за некачественную отделку в квартире, а большинство думают, что кривые стены не стоят долгих разбирательств в суде или не верят в положительный исход. Но, как говорит руководитель отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеслав Круглов, проиграть такое дело в принципе невозможно, потому что закон всегда на стороне потребителя, который получил некачественный продукт за свои деньги.
«Часто люди рассуждают так: мы же квартиру получили, обои есть, двери есть. Что еще надо? При этом не все осознают, что заплатили деньги за готовый и качественный продукт, поэтому недочетов в нем быть не может. Но у нас так повелось, что квартиры вообще редко сдаются без дефектов, а это ни что иное, как обман покупателя», — комментирует Вячеслав.