Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с прописанным человеком – это приобретение недвижимости с «обременением». Однако помните, что закон в большинстве случаев будет на вашей стороне. После того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, все жильцы будут выписаны.
Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?
Российское законодательство защищает лиц, находящихся в местах лишения свободы, в том числе их право после отбывания срока иметь крышу над головой. В противном случае будет нарушена 40 статья Конституции РФ. Чтобы выписать лицо, находящееся в тюрьме, необходимо дождаться его выхода на волю и уговорить выписаться добровольно. В суд на бывшего заключенного можно подавать только в том случае, если он категорически отказывается сниматься с регистрации.
Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.
Кого не получится выписать из купленной квартиры?
Не получится выписать только лица:
- прописанные на момент приватизации квартиры, но не являющиеся её собственниками;
- проживающие в квартире на основании «завещательного отказа» или договора ренты;
- являющиеся членами или бывшими членами жилищно-строительных кооперативов и их семьи;
- не достигшие совершеннолетия;
- признанные недееспособными;
- проживающие по договору безвозмездного пользования (ссудополучатели).
Все остальные граждане могут быть выписаны. Если они не хотят делать этого добровольно, можно обратиться в суд по месту жительства.
✅ Как проверить квартиру перед покупкой?
Полную информацию о прописанных в квартире (доме) лицах можно найти в поквартирной (домовой) карточке учёта. Утвержденная выписка находится на сохранении в паспортном столе при жилищном управлении. Взять ее может только собственник жилого помещения. Покупателю в выдаче выписки из книги скорее всего откажут. Кроме того, в ряде случаев выписку можно заказать в МФЦ “Мои документы”.
Проверка юридической чистоты – это изучение обременений на квартиру (дом) по сведениям из домовой книги. Текущий владелец квартиры должен, но не обязан, предоставить обычную или расширенную (архивную) выписку по требованию покупателя. Последний должен убедиться, кто проживает в квартире и какими правами на жилье они обладают? Скажем, лица, имеющие право на пожизненное проживание, сохранят за собой право прописки даже при временном ее аннулировании.
Как проверить квартиру перед покупкой
Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.
Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане. Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку. Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.
Как проверить квартиру перед покупкой?
Покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение такого рода, заранее. Сделать это довольно просто. При сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги. Покупателю лучше запросить расширенный документ, где будут указаны:
- все лица, прописанные в квартире;
- те граждане, что сняты с учета временно (в качестве примера к данному случаю можно рассматривать тех лиц, что выписаны на срок отбывания наказания в связи с судимостью).
Важно убедиться в том, что:
- В приобретаемой квартире не зарегистрирован ребенок.
- В квартире не зарегистрировано недееспособное лицо.
- Человек в квартире может быть прописан, но проживает по другому адресу.
- Гражданин не является родственником продавца.
- Тот, кто зарегистрирован в квартире ранее не отказывался от своей доли в пользу других лиц.
- Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
- Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
- Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.
- Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
- Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
- Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры. И только после этого отдавайте деньги за нее.
Кого можно выписать из квартиры
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Этап №1 — Подготовка к суду
Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Что делать, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане?
Покупка квартиры с прописанным ребёнком – это самая рискованная сделка. Поэтому лучше совершать её с участием агента, который поможет не совершить ошибок. Выписать ребёнка просто так не получится, поскольку существуют законы, защищающие имущественные права несовершеннолетних. Однако не стоит излишне паниковать, забывая о понравившейся сделке. Существует несколько нюансов.
Обязательно наличие дополнительного документа – разрешения органов опеки на заключение сделки, в случае, если ребенок является собственником.
Если вы получите такую справку и выполните условия, прописанные в ней, вы будете в полной безопасности. Также ребёнку должно быть предоставлено равноценное по стоимости и качеству жильё, куда он сможет прописаться. Справку из опеки получает продавец квартиры. Однако будет нелишним проследить за процессом её оформления.
Предсказать, чем грозит покупка квартиры с прописанным человеком, трудно. Многое зависит от конкретной ситуации и жизненных обстоятельств. Иногда это явление не доставляет хлопот новым владельцам жилья. Но чаще всего покупатели сталкиваются с рядом негативных последствий.
Каких именно? Последствия покупки квартиры с прописанным человеком могут быть разными. Например:
- Зарегистрированное в квартире лицо вернется в жилье и будет мешать его новым владельцам.
- Прописанный человек может зарегистрировать в имуществе своих несовершеннолетних детей.
- В обязательном порядке новые хозяева столкнутся с повышенными счетами по ЖКХ (при отсутствии счетчиков).
- Выписать чужих детей из квартиры проблематично. А пока несовершеннолетние зарегистрированы по тому или иному адресу, с ними могут жить их законные представители.
Выписать совершеннолетних жильцов из квартиры зачастую удается в судебном порядке. Но это потеря времени, сил и денежных средств. Кроме того, суды не слишком активно берутся за дела, связанные с пропиской граждан.
Как проверить квартиру перед покупкой
Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.
Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане. Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку. Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.
Заключенные, являющиеся собственниками квартиры и подписавшие согласие на ее продажу, на момент нахождения в МЛС, после выхода на свободу смогут аннулировать сделку через суд.
Порядок снятия и выселения. Как проверяется недвижимость перед совершением сделки?
Потенциальный покупатель должен сперва обратить внимание на обременения. Это несложно. Перед тем, как подписать соглашение, продавец обязан предоставить покупателю выписку из домовой книги. Но лучше всего попросить развернутый документ, в нем должно быть прописано:
- Люди, которые имеют прописку в этой квартире;
- Люди, которые не имеют прописку, но это является временным фактором. Таким образом, человек по истечении определенного срока может без труда получить прописку обратно.
Необходимо удостовериться в том, что:
- На жилой площади, которую собирается приобрести покупатель, нет зарегистрированного ребенка.
- На жилой площади, которую собирается приобрести покупатель, нет недееспособного лица.
- Нет человека, который имеет регистрацию в этой квартире, а проживает в другой.
- Гражданин не имеет родственных связей с продавцом.
- Зарегистрированный человек раньше не совершал отказ от своей доли в пользу других людей.
Выписываем граждан с помощью суда. Как снять с регистрации?
Как оказывает статистика, в суд для выписки редко кто обращается, в основном это связано с некоторыми проблемами:
- Если нет возможности связаться с прописанным гражданином;
- Если прописанный гражданин проживает в другом государстве;
- Если гражданин лишен свободы на определенный срок и другое.
Если человек не проживает на территории Российской Федерации, то его можно выписать несколькими способами. Если гражданин согласен выписаться добровольно, то вопрос можно решить двумя способами:
- Направить заявление с просьбой о выписке в консульство страны, где на данный момент проживает прописанный гражданин.
- Прописанный человек можно направить свое согласие по почте, но такое согласие должно быть заверено нотариусом.
Если ситуация спорная и решить ее мирно не получается, то необходимо обратиться в суд с иском. В этом случае, важно, предупреждал ли продавец покупателя о том, что есть обременение в виде прописанных жильцов.
В таком случае суд может:
Признать соглашение недействительным и расторгнуть его, в таком случае продавцу вернут деньги;
- Выписать прописанного человека из квартиры;
- Отказать истцу с объяснением причин.
- Бывают ситуации, когда покупатель в курсе об обременении в качестве прописанных людей, и просит за все по
- следующие сложности хорошую скидку.
Статус зарегистрированных лиц
Для будущих владельцев должна обязательно проводиться проверка недвижимости. В ходе процедуры, в том числе, устанавливают и наличие обременения на квартиру, которое может носить как явный, так и скрытный характер. Так, зарегистрированные в помещении лица, могут считаться фактом скрытого обременения.
Их статус зависит от характера регистрации:
- при временной прописке никаких прав на помещение не возникает, кроме возможности использования жилой площади в течение определенного промежутка времени;
- при постоянной же регистрации у лица имеется право находиться и жить в квартире неограниченный период.
Таким образом, если в помещении люди прописаны лишь временно, то проблем не возникнет. Их регистрация утратится в автоматическом режиме по истечении того срока, на который они были зарегистрированы. Поэтому никаких действий для того, чтобы выписываться, им даже не нужно выполнять.
Значительно труднее будет с людьми, прописанными на жилплощади постоянно. Их регистрация может иметь место в следующих ситуациях:
- как проживание после приватизации лицом, которое официально оформило отказ от приватизации;
- на основе завещательного отказа;
- как членам семьи собственника, на которых не распространяется право на долю собственности помещения;
- несовершеннолетние, зарегистрированные после наступления права собственности.
Все названые лица, хоть и не собственники, но вправе пользоваться помещением на постоянной основе. Их право нельзя прекратить или ограничить просто так. К примеру, тот, кто отказался приватизировать квартиру, обладает правом пользования на основании того, что до приватизации являлся ее законным нанимателем.
В то же время собственник вправе прописывать, на принадлежащей ему жилплощади, кого угодно, причем как на определенное время, так и навсегда.